O que é usucapião extrajudicial e quando ele pode ser aplicado?

Você já ouviu falar em usucapião extrajudicial, mas ainda tem dúvidas sobre a sua aplicação? Então, confira as informações deste conteúdo e saiba quando ele pode ser feito em cartório ou via judicial. 

Primeiramente, vamos lembrar que uma pessoa pode ser proprietária de um imóvel através da compra, herança ou usucapião. O usucapião, por sua vez, é uma das formas de aquisição de direitos reais sobre a propriedade. 

Esse procedimento era realizado apenas por ação judicial, no entanto, desde a entrada em vigor do novo CPC (Código de Processo Civil), em 2015, o usucapião extrajudicial passou a ser aceito. 

Quando pode ocorrer o usucapião extrajudicial? 

Quando uma pessoa deseja ter reconhecido o seu direito como dono do imóvel deve optar pelo usucapião extrajudicial ou judicial. 

Em síntese, o usucapião judicial só ocorre quando uma das partes discorda com o direito de posse por parte do possuidor. Já o extrajudicial pode ser aplicado quando há concordância entre as partes. 

Por essa razão, esse recurso é usado quando um terreno foi herdado ou comprado, porém não foi registrado. Isso, aliás, é muito comum no “contrato de gaveta”. 

Outro exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um loteamento que nunca foi efetivado pelo empreendedor, portanto, o imóvel continua no nome de outras pessoas. 

Assim, o comprador do lote pode conseguir a escritura do imóvel por meio do usucapião extrajudicial. 

No mais usual dos casos, o possuidor tomou posse de um imóvel aparentemente abandonado e fez do local a sua morada. Para caracterizar a posse, portanto, deve-se ter as duas figuras principais: posse mansa e pacífica prolongada no tempo. 

Qual é o tempo mínimo para usucapião extrajudicial? 

Como você viu acima, é preciso caracterizar posse prolongada no tempo para dar entrada ao processo de usucapião. Esse tempo mínimo, no entanto, varia entre 2 e 15 anos. 

• Usucapião extraordinário: 15 anos; 

• Usucapião ordinário: 10 anos; 

• Usucapião especial: 5 anos; 

• Usucapião familiar: 2 anos. 

Nesse sentido, é preciso analisar caso a caso, verificar as características do imóvel, das condições e motivos de ocupação. 

Quais as características do usucapião judicial? 

Como você leu acima, o usucapião judicial ocorre quando uma das partes discorda do direito de posse de um terceiro, ou seja, quando há “lide” entre as partes. 

Assim, a pessoa prejudicada contrata um advogado que ingressará com uma ação judicial. O procedimento passa por todas as etapas relacionadas a prazos e recursos. Ao final, o juiz profere a sentença dizendo se o possuidor é o novo dono. Assim, a sentença é usada para transferir a titularidade em cartório. 

Quais as características do usucapião extrajudicial? 

Ao contrário do processo judicial, no usucapião extrajudicial não há discordância. Portanto, o interessado deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis com a solicitação. 

O oficial de Registro de Imóveis verifica a presença de requisitos legais para o usucapião, faz a transferência e valida a alteração no registro do imóvel. 

Lembrando um detalhe importante: a via extrajudicial está regulada na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) com a redação do novo CPC, em seu artigo 216-A. Tal artigo foi reajustado posteriormente pela Lei da Reurb (Lei 13.465/17). 

Conclusão 

E, então, você está necessitando de ajuda profissional para conduzir o seu processo de usucapião extrajudicial? Converse com a equipe da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. 

Acesse nosso site e entre em contato pelos nossos canais de atendimento, pois certamente iremos lhe ajudar.

Retificação de área: como fazer e qual é sua importância?

Você sabia que a retificação de área é o procedimento de adequação da descrição do imóvel constante no registro do imóvel? Por muitas razões, essa descrição pode estar incorreta. Sendo assim, é necessário realizar esse procedimento. Veja neste post como regularizar e qual é a sua importância. 

Os motivos que levam à incorreção no registro são muitos. Pode ser a medição incorreta, feita por instrumentos arcaicos no passado, alterações nas divisas, dados omissos e muito mais. 

No entanto, é preciso fazer a correção para que o proprietário não seja prejudicado. A retificação de área pode ser feita tanto judicialmente quanto extrajudicialmente. Saiba mais a seguir. 

Retificação de área: qual é a legislação que a embasa? 

Como tudo o que diz respeito à regularização imobiliária, a retificação de área também é embasada pela legislação brasileira. Sendo assim, confira as leis que dão sustentação a este procedimento.  

Artigo 1.247 do Código Civil: “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Artigo 12 da Lei 6.015/73 (atualizado pela Lei 10.931/2004): “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”. 

Como fazer retificação de área na esfera judicial? 

Portanto, como você viu, é possível ir aos meios judiciais para retificar uma área. Nesse sentido, o interessado deve propor a ação. No caso, o interessado pode ser o atual proprietário, seu adquirente ou qualquer outra pessoa prejudicada. 

O primeiro passo é ingressar com uma petição acompanhada de documentos comprobatórios, como Memorial Descritivo, mapa, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), escritura, entre outros documentos. 

O juiz, por consequência, poderá pedir a manifestação do Cartório de Registro de Imóveis e eventualmente seguir as suas sugestões. Então, o juiz irá analisar o caso e deferir ou não o pedido. 

Como fazer retificação de área em cartório? 

Como você viu acima, a Lei 10.931/2004 permitiu que o procedimento de retificação de área passasse a ser feito na esfera extrajudicial, ou seja, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. 

Neste caso, deve-se comparecer ao cartório com os documentos comprobatórios e fazer a solicitação. 

A grande vantagem é que o procedimento no cartório é mais célere. Geralmente, o procedimento dura em torno de 3 meses, ao passo que na Justiça pode levar de 3 a 5 anos devido a outras demandas do Judiciário. 

Conclusão 

Lembrando que a retificação de área não corrige o imóvel, ou seja, um lote não ficará maior ou menor após a retificação, mas sim corrige o documento. Sendo assim, a área do imóvel existente permanecerá a mesma. Em suma, somente a descrição do imóvel será atualizada. 

E para fazer esse procedimento de maneira correta, dentro da legislação e sem maiores dores de cabeça, você pode contratar uma empresa especializada em regularização de imóveis.

Estamos falando da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, que tem uma equipe experiente em retificação de área para lhe ajudar. Mande sua mensagem no WhatsApp (15) 99707-7696 que responderemos o mais breve possível.