Especificação de condomínio: o que é?

 

Você já viu aqui no blog da Oliveira & Lemos conteúdo sobre o que é incorporação imobiliária. Então, hoje vamos falar sobre o processo de especificação de condomínio, pois ela ocorre após a incorporação imobiliária.

Ao término da construção do edifício, o proprietário do imóvel deve seguir com a especificação de condomínio. Em definição, especificação de condomínio é o processo de individualização de cada imóvel adquirido. Neste processo, portanto, é feita a identificação e a discriminação do bem. Assim, o imóvel fica identificado como uma fração total do terreno e com as partes atribuídas a cada unidade.

Portanto, a especificação de condomínio culmina no registro em Cartório de Registro de Imóveis. Depois de realizada, a especificação só pode ser alterada com a assinatura de um engenheiro responsável. Obviamente, o projeto deve estar aprovado pela prefeitura previamente.

 

Instituição e especificação 

 

Instituição e especificação são procedimentos feitos após a averbação de condomínio, que é a averbação de documentos na matrícula do imóvel. Assim, após a finalização da obra do condomínio, as unidades passam a existir individualmente. 

A instituição do condomínio faz com que o condomínio exista em esfera jurídica. Este processo separa as áreas privadas das áreas comuns, criando unidades individuais. Portanto, este trâmite deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, dando conta da autonomia de cada unidade, identificando e discriminando as frações ideais e partes conjuntas.

Por fim, todo este processo de instituição e especificação deve ser feito por um profissional competente. Em via de regra, a instituição do condomínio é a realização da primeira Assembleia ou a Assembleia de Incorporação.

 

O que são frações ideais?

 

As frações ideais fazem parte do processo de individualização dos imóveis. Portanto, as frações têm todas suas áreas descritas, juntamente com suas características. Pela Lei 4.591/64, há a determinação de cada unidade autônoma, como parte inseparável, sendo assim, uma fração ideal do terreno.

Todo esse procedimento implica na vida no condomínio, bem como o direito a voto em assembleias, rateio para despesas comuns etc. Em resumo, as frações ideais são partes indivisíveis das áreas comuns e do terreno proporcionais à unidade individual de cada proprietário. Normalmente, é composta por uma parte privada e outra comum.

 

Documentos necessários

 

Cada procedimento necessita de uma relação considerável de documentos para ser colocada em prática. Portanto, acompanhe abaixo alguns dos documentos exigidos.

• CND/INSS referente à obra;
• Habite-se, para averbação da construção do prédio.
• RRT ou ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) – referente à execução e projeto da obra;
• Convenção de Condomínio;
• Memorial de Instituição e Especificação de condomínio, contendo a composição pormenorizada do condomínio, a distinção das áreas comuns e privadas e outros detalhes;
• Quadros de áreas da NBR 12.721;
• IPTU do atual exercício.

 

Importância da regularização

 

Em resumo, é importante que todo o empreendimento, assim como as unidades, estejam regularizadas porque assim haverá autonomia por parte dos proprietários.

Dessa forma, é possível identificar quais áreas são comuns e quais são individuais, a utilização das vagas de garagem perante as regras acordadas em assembleia, entre outros temas importantes.

Se você precisa de uma orientação profissional no seu condomínio para realizar a especificação, procure a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Não deixe de fazer a regularização. Siga a nossa página no Instagram e conheça os nossos serviços.

O que é incorporação imobiliária?

 

Para quem trabalha no ramo de construção civil ou precisa lidar com imóveis, a incorporação imobiliária é sempre pauta.

Seja para tirar dúvidas dos clientes ou para conhecimento próprio, este é um assunto que pode gerar dúvidas. Sendo assim, o melhor é conhecer o tema para facilitar o dia a dia e a tomada de decisões.

Incorporação imobiliária é o nome que se dá ao processo pelo qual uma edificação é construída e incorporada a um terreno. Na maioria das vezes, o terreno é de uma terceira pessoa que é paga por isso e tem todos os termos esclarecidos mediante contrato. Porém, o terreno também pode pertencer à própria incorporadora.

As principais partes envolvidas são: o dono do terreno que cede espaço para a construção, a construtora que realiza a obra e a incorporadora que lida com ambas as partes e com a venda das unidades construídas. Sejam elas na planta ou não.

 

Como funciona a incorporação imobiliária?

 

A principal função da incorporação imobiliária é viabilizar o andamento da obra. Diversos pontos devem ser levados em consideração: viabilidade ambiental, econômica e comercial do empreendimento.

Em alguns casos, quem idealiza o projeto não tem o dinheiro total para investir e nesse momento entra o incorporador imobiliário. A função deste profissional é, dentro dos trâmites legais, iniciar a vendas dos imóveis ainda na planta ou na fase de construção. Assim, os futuros donos dos apartamentos se tornam os financiadores do projeto. 

Diversos aspectos são levados em consideração quando se trata deste tipo de empreendimento. Um deles é o VGV (Valor Geral de Vendas), que é a soma do potencial de vendas do negócio. Geralmente, é somada a quantidade de apartamentos que serão construídos ao valor de venda. Por exemplo: 50 apartamentos de R$ 90 mil cada, o valor potencial do empreendimento seria de R$ 4,5 milhões.

 

Qual a documentação necessária para a incorporação imobiliária?

 

Além das etapas citadas acima, existem outros trâmites a serem seguidos para deixar o negócio dentro da lei. Diversos documentos são necessários para dar andamento ao processo de incorporação imobiliária. Eles devem ser entregues em duas vias no cartório de imóveis. Entre eles estão:

 

• Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
• Certidões negativas federais: da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
• Certidões negativas estaduais: da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
• Certidão negativa de tributos municipais;
• CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos 5 anos;
• Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
• Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos;
• Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
• Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
• Alvará de construção;
• Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
• Atestado de idoneidade financeira: esse documento deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo 5 anos;
• Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
• Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias.

 

Estes documentos devem ser entregues no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou que tenha jurisdição onde o empreendimento está localizado.

Em suma, incorporação imobiliária é um negócio do ramo da construção civil que precisa de muita atenção e profissionalismo para ser efetuado. Considerando que muitas pessoas podem ficar desconfiadas ao adquirir um imóvel ainda na planta, os incorporadores devem pensar em oferecer vantagens a estes consumidores, a fim de aumentar as vendas. 

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