Incorporação imobiliária: entenda a sua função

Você está pensando em virar empreendedor do ramo imobiliário e gostaria de entender melhor o conceito de incorporação imobiliária? Então, fique atento a este conteúdo e continue aprofundando suas pesquisas sobre este setor. 

Afinal de contas, o mercado imobiliário é próspero, já que sempre há um grande volume de pessoas comprando, vendendo e alugando. No entanto, para que tudo ocorra da melhor forma possível é importante estar com os documentos do imóvel regularizados. Caso contrário, podem haver impactos negativos ao investidor, como a desvalorização do bem. 

Como a incorporação imobiliária é definida? 

A incorporação imobiliária é a regularização documental necessária para vender imóveis na planta, ou seja, que não foram construídos e concluídos até o momento da transação. 

Portanto, a incorporação imobiliária é regida pela Lei 4591 de 1964, que recebeu várias atualizações ao longo do tempo. Porém, o objetivo continua sendo o mesmo: regularizar para vender as unidades habitacionais ou comerciais. 

Justamente por isso, quando falamos nesse assunto já nos vem à cabeça o termo “condomínio”. Isso ocorre porque normalmente as construtoras vendem imóveis na planta localizados em condomínios recém lançados. 

Como fazer a incorporação imobiliária?

O incorporador, que pode ser o construtor (ou não), deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a incorporação imobiliária. 

Essa é uma prática jurídica que exige alguns documentos. O primeiro documento mais importante é o projeto de aprovação na prefeitura. Isso indica, aliás, que o imóvel está em acordo com a legislação municipal. E o segundo documento mais importante é o Memorial da Incorporação, contendo dados como as características da área de uso comum e de uso privativo. Muitas vezes, deve constar também a minuta futura da incorporação do condomínio. 

Somente após a liberação de todos os documentos, é que o incorporador pode anunciar a venda das unidades habitacionais. 

Vantagens do imóvel na planta 

O imóvel na planta é vantajoso para quem vende e para quem compra. Com o dinheiro da entrada dos imóveis, o construtor consegue dar prosseguimento ao seu projeto. Assim, ele tem um fluxo de caixa que lhe permite trabalhar com mais tranquilidade visando a entrega do bem. 

Já para o comprador, a vantagem de adquirir um imóvel mais barato que o pronto motiva a aquisição. Para se ter uma ideia, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), o preço do imóvel na planta pode subir entre 20% e 50% até ficar pronto.

Portanto, ele é uma boa opção especialmente para investidores, que podem comprar o imóvel na planta por um preço e revender com lucro. 

Conclusão 

Como você viu, a incorporação imobiliária é uma prática jurídica indispensável na venda de imóveis na planta. 

Mas para passar por todas as etapas de modo mais assertivo é importante ter todos os projetos aprovados sem comprometer o cronograma. 

Desse modo, você como construtor ou incorporador precisa conhecer a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Fazemos projeto de aprovação na prefeitura e memorial de incorporação para você comercializar as unidades do condomínio.

Quer saber mais? Visite o nosso site e fale com um analista. 

O que é usucapião extrajudicial e quando ele pode ser aplicado?

Você já ouviu falar em usucapião extrajudicial, mas ainda tem dúvidas sobre a sua aplicação? Então, confira as informações deste conteúdo e saiba quando ele pode ser feito em cartório ou via judicial. 

Primeiramente, vamos lembrar que uma pessoa pode ser proprietária de um imóvel através da compra, herança ou usucapião. O usucapião, por sua vez, é uma das formas de aquisição de direitos reais sobre a propriedade. 

Esse procedimento era realizado apenas por ação judicial, no entanto, desde a entrada em vigor do novo CPC (Código de Processo Civil), em 2015, o usucapião extrajudicial passou a ser aceito. 

Quando pode ocorrer o usucapião extrajudicial? 

Quando uma pessoa deseja ter reconhecido o seu direito como dono do imóvel deve optar pelo usucapião extrajudicial ou judicial. 

Em síntese, o usucapião judicial só ocorre quando uma das partes discorda com o direito de posse por parte do possuidor. Já o extrajudicial pode ser aplicado quando há concordância entre as partes. 

Por essa razão, esse recurso é usado quando um terreno foi herdado ou comprado, porém não foi registrado. Isso, aliás, é muito comum no “contrato de gaveta”. 

Outro exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um loteamento que nunca foi efetivado pelo empreendedor, portanto, o imóvel continua no nome de outras pessoas. 

Assim, o comprador do lote pode conseguir a escritura do imóvel por meio do usucapião extrajudicial. 

No mais usual dos casos, o possuidor tomou posse de um imóvel aparentemente abandonado e fez do local a sua morada. Para caracterizar a posse, portanto, deve-se ter as duas figuras principais: posse mansa e pacífica prolongada no tempo. 

Qual é o tempo mínimo para usucapião extrajudicial? 

Como você viu acima, é preciso caracterizar posse prolongada no tempo para dar entrada ao processo de usucapião. Esse tempo mínimo, no entanto, varia entre 2 e 15 anos. 

• Usucapião extraordinário: 15 anos; 

• Usucapião ordinário: 10 anos; 

• Usucapião especial: 5 anos; 

• Usucapião familiar: 2 anos. 

Nesse sentido, é preciso analisar caso a caso, verificar as características do imóvel, das condições e motivos de ocupação. 

Quais as características do usucapião judicial? 

Como você leu acima, o usucapião judicial ocorre quando uma das partes discorda do direito de posse de um terceiro, ou seja, quando há “lide” entre as partes. 

Assim, a pessoa prejudicada contrata um advogado que ingressará com uma ação judicial. O procedimento passa por todas as etapas relacionadas a prazos e recursos. Ao final, o juiz profere a sentença dizendo se o possuidor é o novo dono. Assim, a sentença é usada para transferir a titularidade em cartório. 

Quais as características do usucapião extrajudicial? 

Ao contrário do processo judicial, no usucapião extrajudicial não há discordância. Portanto, o interessado deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis com a solicitação. 

O oficial de Registro de Imóveis verifica a presença de requisitos legais para o usucapião, faz a transferência e valida a alteração no registro do imóvel. 

Lembrando um detalhe importante: a via extrajudicial está regulada na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) com a redação do novo CPC, em seu artigo 216-A. Tal artigo foi reajustado posteriormente pela Lei da Reurb (Lei 13.465/17). 

Conclusão 

E, então, você está necessitando de ajuda profissional para conduzir o seu processo de usucapião extrajudicial? Converse com a equipe da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. 

Acesse nosso site e entre em contato pelos nossos canais de atendimento, pois certamente iremos lhe ajudar.

Retificação de área: como fazer e qual é sua importância?

Você sabia que a retificação de área é o procedimento de adequação da descrição do imóvel constante no registro do imóvel? Por muitas razões, essa descrição pode estar incorreta. Sendo assim, é necessário realizar esse procedimento. Veja neste post como regularizar e qual é a sua importância. 

Os motivos que levam à incorreção no registro são muitos. Pode ser a medição incorreta, feita por instrumentos arcaicos no passado, alterações nas divisas, dados omissos e muito mais. 

No entanto, é preciso fazer a correção para que o proprietário não seja prejudicado. A retificação de área pode ser feita tanto judicialmente quanto extrajudicialmente. Saiba mais a seguir. 

Retificação de área: qual é a legislação que a embasa? 

Como tudo o que diz respeito à regularização imobiliária, a retificação de área também é embasada pela legislação brasileira. Sendo assim, confira as leis que dão sustentação a este procedimento.  

Artigo 1.247 do Código Civil: “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Artigo 12 da Lei 6.015/73 (atualizado pela Lei 10.931/2004): “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”. 

Como fazer retificação de área na esfera judicial? 

Portanto, como você viu, é possível ir aos meios judiciais para retificar uma área. Nesse sentido, o interessado deve propor a ação. No caso, o interessado pode ser o atual proprietário, seu adquirente ou qualquer outra pessoa prejudicada. 

O primeiro passo é ingressar com uma petição acompanhada de documentos comprobatórios, como Memorial Descritivo, mapa, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), escritura, entre outros documentos. 

O juiz, por consequência, poderá pedir a manifestação do Cartório de Registro de Imóveis e eventualmente seguir as suas sugestões. Então, o juiz irá analisar o caso e deferir ou não o pedido. 

Como fazer retificação de área em cartório? 

Como você viu acima, a Lei 10.931/2004 permitiu que o procedimento de retificação de área passasse a ser feito na esfera extrajudicial, ou seja, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. 

Neste caso, deve-se comparecer ao cartório com os documentos comprobatórios e fazer a solicitação. 

A grande vantagem é que o procedimento no cartório é mais célere. Geralmente, o procedimento dura em torno de 3 meses, ao passo que na Justiça pode levar de 3 a 5 anos devido a outras demandas do Judiciário. 

Conclusão 

Lembrando que a retificação de área não corrige o imóvel, ou seja, um lote não ficará maior ou menor após a retificação, mas sim corrige o documento. Sendo assim, a área do imóvel existente permanecerá a mesma. Em suma, somente a descrição do imóvel será atualizada. 

E para fazer esse procedimento de maneira correta, dentro da legislação e sem maiores dores de cabeça, você pode contratar uma empresa especializada em regularização de imóveis.

Estamos falando da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, que tem uma equipe experiente em retificação de área para lhe ajudar. Mande sua mensagem no WhatsApp (15) 99707-7696 que responderemos o mais breve possível.

Saiba a diferença entre registro e averbação

A regularização de imóveis é um assunto que pode parecer complexo, mas é bastante simples. No entanto, muitos proprietários confundem alguns termos. Assim, acabam deixando pendências na documentação por pura falta de conhecimento. Dessa maneira, para te ajudar, apresentamos aqui dois termos muito usados na regulamentação: registro e averbação. Conheça-os melhor agora. 

O que é registro de imóveis? 

Basicamente, o registro de imóveis é um documento que fica arquivado no Cartório de Registro de Imóveis. 

Ele é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel. Mas também informa se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Basicamente, trata-se de registrar os atos transacionais ou declaratórios de uma propriedade em questão.

Como você já deve saber, sem registro, o imóvel estará irregular e poderá lhe dar dores de cabeça no futuro. 

O que é averbação de imóveis? 

A averbação de imóveis é uma anotação de alguma alteração ocorrida no imóvel, seja em relação ao imóvel ou seu proprietário.

Ela é, portanto, um acessório ao registro, atualizando a real situação do imóvel. Nela, constam reformas, construções, demolições, além de penhoras, hipotecas, arrestos, financiamentos bancários, ações possessórias, como usucapião e reintegração de posse, entre outros assuntos.

A averbação de imóveis também é exigida em situações de casamento ou divórcio, bem como inventário.

Quer um exemplo? Quando se compra um terreno, realiza-se o registro do terreno em cartório. Com o passar dos anos, faz-se a construção de uma casa ou estabelecimento empresarial. Assim, deve-se fazer a averbação da edificação. 

Em suma, a averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.

O que acontece se não registrar ou averbar um imóvel? 

Como você viu, os dois atos (de registro e averbação) são centrais na regularização imobiliária. 

A averbação, por exemplo, é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros procedimentos.

Quando você compra um imóvel não averbado, terá inevitavelmente de regularizá-lo. Afinal, sem este documento, o imóvel é considerado irregular. Ele pode, inclusive, parar em um tribunal como uma terra sem documentação formal. 

Como fazer o registro e averbação de um imóvel? 

O registro é o passo que antecede a averbação. Para efetuar o registro, você precisa ter em mãos documentos, como: 

• Escritura ou contrato de financiamento;

• RG e CPF;

• Certidão de nascimento ou casamento;

• Talão de IPTU sem débitos;

• Matrículas atualizadas;

• Certidão vintenária.

Assim, com tudo em ordem, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis da área respectiva do seu bem e realizar a oficialização. 

Já para averbar um imóvel, é preciso comparecer ao mesmo Cartório de Registro de Imóveis. Também é necessário apresentar a documentação solicitada. Ela varia conforme o tipo de averbação que precisa ser feita. 

Conclusão 

Como você acompanhou neste artigo, é fundamental realizar a regularização do imóvel com o registro e a averbação. 

Dessa forma, você pode ficar tranquilo em fazer futuras transações, bem como deixá-lo para o inventário, sem burocracias para serem enfrentadas pelos herdeiros. 

Mas para otimizar seu tempo e não perder nenhum prazo importante, conte com os serviços da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Temos expertise neste segmento e podemos lhe ajudar. 

Entre em contato nos canais: 

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Você conhece os diferentes tipos de cartório?

Afinal, para que servem e quais os tipos de cartório? Certamente, você já precisou utilizar seus serviços. E isso, com certeza, ocorreu em marcos importantes da sua vida, como o nascimento de um filho, o registro da casa própria ou a compra de um novo carro. 

Por essa razão, saiba neste artigo o que é e quais são os principais tipos de cartório. Mas inicialmente vamos lembrar que segundo a Lei Federal 8.935, em seu artigo 1º, os cartórios têm por finalidade “garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”. 

Então, vamos conhecer os principais tipos de cartório? Acompanhe este conteúdo até o final. 

Cartório de Registro Civil

Um dos mais conhecidos, esse tipo de cartório realiza o registro de nascimento, de casamento e de óbito. Além disso, ele serve para oficializar uma união estável em casamento.

Sendo assim, é neste cartório que também são executadas alterações como: mudanças de nome ou sobrenome; registro de emancipação de uma pessoa; divórcio; alteração ou reconhecimento de filiação, entre outros.

 

Cartório de Registro de Imóveis

Este tipo de cartório é o recomendado para todas as pendências e oficializações que envolvem um imóvel. 

Portanto, é um cartório que disponibiliza informações muito importantes, como o histórico de um imóvel, no que diz respeito à titularidade, ônus, entre outros aspectos. 

Desse modo, é para este cartório que você deve se dirigir no ato de compra e venda de um imóvel. 

Você deve apenas prestar atenção em qual Cartório de Registro de Imóveis comparecer se morar em uma cidade de médio ou grande porte. Isso porque pode haver mais de um e, nesse sentido, ele corresponde a um determinado perímetro da cidade. 

Cartório de Notas

O Cartório de Notas também é conhecido como Tabelionato de Notas, figurando na lista dos mais requisitados. 

Afinal de contas, a sua finalidade é fazer a autenticação de documentos, o reconhecimento de firmas, preparação de procurações públicas, lavratura de escrituras, testamentos e inventários, entre outros.

 

Cartório de Protesto

O Cartório de Protesto é requisitado para o registro de protestos como um ato público formal e solene de que um devedor não pagou sua dívida.

Nesse sentido, as dívidas são originadas em cheques, notas promissórias, boletos não pagos, entre outros.

Portanto, enquanto o devedor não realizar o acerto, e alguém solicitar o seu cancelamento, o protesto fica ativo e registrado. 

Supondo que a dívida não seja paga, o protesto continuará válido no Cartório de Protesto, independentemente de já haver prescrito nos órgãos de proteção ao crédito, como o SCPC.

 

Cartório de Registro de Títulos e Documentos

Mas o que acontece se a natureza dos documentos não se encaixar em nenhum dos cartórios anteriores? Para estes casos, é prestado o serviço no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. 

Assim, neste cartório são registrados documentos, como notificações extrajudiciais, contratos, acordos e até músicas, poesia, entre outros. O interessante é que aqui os documentos também gozam de publicidade, segurança, autoridade e poder legal.

Conclusão 

E, então, você já tinha conhecimento dos principais tipos de cartório? É interessante saber que cada um tem uma organização e uma função importante dentro da sociedade. 

Nós da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária somos parceiros de muitos cartórios na execução dos nossos serviços, como a regularização de imóveis que estão na dependência de algum documento importante para ficar dentro da lei. 

Nesse sentido, precisando de serviços de regularização nos cartórios, entre em contato conosco. Clique no link do nosso Instagram e mande uma mensagem.

Seu imóvel está regularizado na Receita Federal?

Você sabia que, sem a regularização do imóvel na Receita Federal, não é possível fazer a respectiva averbação na matrícula do imóvel?

Por essa razão, é tão importante manter a sua obra em dia na Receita Federal. Veja neste conteúdo como proceder.

O que é regularização de imóvel na Receita Federal?

Para começar, é bom frisar que o imóvel precisa ser regularizado na Receita Federal. Isso quer dizer que o órgão faz a aferição, ou seja, avaliação do imóvel para calcular as contribuições sociais, como a do INSS, relacionadas a todos os funcionários da obra.

Sendo assim, ao fazer a aferição e seguir todos os passos, você obtém a Certidão Negativa de Débitos (CND). Com ele, é possível realizar a averbação em cartório e ficar com o imóvel regularizado.

Qual é o passo a passo para regularizar o imóvel na Receita Federal?

Para realizar a aferição na Receita Federal, é preciso seguir um passo a passo. E, para isso, é fundamental que você tenha o Alvará de Construção, o Habite-se e os comprovantes de pagamento das contribuições devidas.

Um detalhe muito importante é ter a obra registrada no CNO (Cadastro Nacional de Obras), gerido pela Secretaria da Receita Federal. Aliás, sem o cadastro no CNO, não é possível regularizar a obra ou emitir a CND.

O que é preciso para iniciar a aferição?

O processo de aferição de obra para regularizar o imóvel na Receita Federal pode ser feito da seguinte maneira:

• Acesse o Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras) que está disponível no site e-CAC;

• Vá em “aferir obra”;

• Veja se os dados do CNO estão corretos;

• Proceda à regularização baseado em contabilidade regular ou aferição indireta. Veja mais informações aqui.

• Preencha todos os campos e conheça os cálculos da contribuição, que variam conforme o imóvel.

Em síntese, após todas as informações prestadas, o sistema do Sero irá aplicar o cálculo e irá gerar uma DCTFWeb, concluindo assim o processo. Então, é só clicar no botão de “Gerar Darf” para emitir o documento e pagar as contribuições.

Após o pagamento, a sua obra estará regularizada junto à Receita Federal. Mas, não se esqueça de que há outras implicações, como as municipais e cartorárias.

E como você notou, o processo no Sero é totalmente digital. Aliás, desde junho de 2021, quando a mudança foi implantada, não é preciso ir a uma delegacia da Receita Federal para proceder à regularização.

Mas e quando se trata de uma obra antiga?

E o que ocorre quando a obra foi iniciada ou finalizada há mais de 5 anos? Bom, neste período ela é considerada inclusa no prazo decadencial.

Sendo assim, são pagos apenas os valores referentes ao período fora do prazo de decadência. Isso quer dizer que o valor poderá ser menor que as obras mais recentes.

O importante, porém, é se regularizar para evitar possíveis sanções vindas da Receita Federal.

Além disso, é importante ficar atento, pois a Receita Federal pode pedir documentos que comprovem que a obra foi executada em período decadencial.

Conclusão

Portanto, é muito importante regularizar seu imóvel na Receita Federal para obter a CND e fazer a devida observação na matrícula.

Não se esqueça: você pode contar com os serviços de uma empresa especializada em regularização imobiliária.

A Oliveira & Lemos poupa o seu tempo e obtém a sua CND com agilidade e exatidão. Converse com a nossa equipe.

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Afinal, o que é CNO?

CNO é a sigla de Cadastro Nacional de Obras. Ele é um banco de dados de todas as obras executadas no Brasil. Aliás, o cadastro é gerido pela Secretaria da Receita Federal. Portanto, é um ponto-chave para a organização do setor da construção civil no país.

Mas, afinal, o CNO é obrigatório? Quem deve registrá-lo? O que ocorre se você não inscrever sua obra neste banco de dados? Haverá multas?

O primeiro passo é entender a base legal do CNO. Ele foi instituído pela Instrução Normativa RFB nº 1.845 de 2018. Sendo assim, ele veio para substituir o CEI, que é o Cadastro Específico do INSS.

A alteração mais recente ocorreu em dezembro de 2021. Com a Instrução Normativa nº 2.061 de 2021, o envio de informações ocorre por meio do e-CAC. Para realizar a transferência da responsabilidade sobre uma obra, o novo responsável também poderá acessar o e-CAC, e não mais uma unidade física da Receita Federal.

Quem deve fazer o CNO?

O registro no CNO é obrigatório para todas as obras, exceto pequenas reformas. De modo geral, pessoas físicas e jurídicas responsáveis por obras devem proceder o registro.

Em relação ao CEI, a principal diferença do CNO é que ele é focado na obra e não na titularidade. Mas, o CNO é vinculado a um CPF ou CNPJ, portanto, não é possível fazer o cadastro sem um responsável pela obra.

Quem pode cadastrar a obra?

Mas, afinal, quem pode cadastrar a obra no CNO? Basicamente, são as seguintes figuras:

• Construtora, quando é contratada por empreitada total;

• Proprietário do imóvel, dono da obra ou incorporador;

• Sociedade líder do consórcio, quando o contrato é por empreitada total;

• Consórcio, quando o contrato é celebrado no seu nome.

O que consta no comprovante de inscrição?

Várias informações constam do cadastro de inscrição da obra no CNO. Nesse sentido, confira alguns deles agora:

• Nome da obra;

• Data do início da obra;

• Número da inscrição vinculada, se houver;

• Data de início da corresponsabilidade;

• Tipo de obra, se houver;

• CNAE;

• Endereço;

• Nome do responsável.

O que pode ocorrer se eu não cadastrar minha obra?

O cadastro no CNO deve ser feito 30 dias após o início da obra. Não é possível, portanto, colocar data futura, ou seja, inscrever-se antes de iniciar a construção.

Entretanto, de qualquer forma, é bom ficar atento. Isso porque a não realização do cadastro gera multa.

Se a inscrição for feita fora do prazo legal, é aplicada uma multa com valores entre R$ 2.331,32 e R$ 233.130,50.

Já em situação de omissão de informações ou informações incompletas, o responsável fica sujeito à multa de 3% ou 1,5% do valor das transações comerciais da obra.

No entanto, se o problema for a falta de apresentação dos documentos, o responsável poderá arcar com o pagamento de multa de R$ 500,00 por mês-calendário.

Conclusão

Na verdade, CNO é um procedimento simples, mas que deve ser observado como um dos itens da regularização da obra. Isso porque, do contrário, o responsável pode sofrer as sanções, que consistem principalmente no pagamento de multas.

Desse modo, para que você não seja prejudicado, conte com a ajuda de uma empresa especializada em documentação de obras e regularização de imóveis.

Estamos falando da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, localizada em Sorocaba-SP. Para conversar com a nossa equipe e tirar as suas dúvidas, converse com a nossa equipe.

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