Incorporação imobiliária: o que é e como funciona

Incorporação imobiliária: o que é, como funciona, qual é a sua importância e por que é fundamental cumprir todas as suas etapas? Essas são apenas algumas dúvidas que temos quando ouvimos falar nesse tema. Entretanto, além de aprender sobre isso, é essencial termos em mente que ela precisa ser cumprida para permitir a regularização do imóvel.

 

Afinal de contas, existem muitos procedimentos a serem observados no mercado imobiliário. Todos eles, portanto, visam atender à legislação do setor para que não haja problemas futuros, como em fiscalizações de órgãos responsáveis ou eventuais ações jurídicas.

 

Sendo assim, para entender definitivamente incorporação imobiliária – o que é e como funciona acompanhe a leitura deste artigo.

 

O que é incorporação imobiliária

 

O artigo 28 da Lei nº 4.591/64 cita que incorporação imobiliária é a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção (para alienação total ou parcial) de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

 

Na prática, o conceito é bastante simples. Sendo assim, basta lembrar que o termo “incorporação” está associado à ideia de reunir, juntar. Dessa forma, a incorporação imobiliária “junta” o terreno adquirido de um terceiro com a construção, realizada por uma construtora contratada.

 

O resultado disso tudo são condomínios, prédios comerciais ou residenciais que sejam postos à venda na planta ou na fase de construção.

 

Como funciona a incorporação imobiliária

 

Como você viu acima, a incorporação imobiliária é feita com imóveis na planta ou em edificação. Entretanto, como o imóvel “não existe”, a incorporadora precisa provar sua idoneidade através de uma série de documentos que serão enumerados ainda neste artigo.

 

Mas o principal é que o processo de incorporação imobiliária tenha projeto com certas especificações, como:

·        área total;

·        área interna e externa;

·        área de uso comum e privativo;

·        quantidade de unidades;

·        quantidade de vagas de garagem;

·        confrontações;

·        acabamentos da área interna e externa.

 

Portanto, esses e outros detalhes demonstram como será o imóvel para que o consumidor possa comprá-lo com toda a segurança.

 

O conjunto do projeto e dos documentos exigidos é apresentado no Cartório de Registro de Imóveis para a regularização. Também é necessário que o projeto já tenha sido aprovado na prefeitura e tenha alvará.

 

Documentos exigidos para a regularização

 

Para regularizar a incorporação imobiliária o que é necessário é a reunião de uma série de documentos que serão apresentados no Cartório de Registro de Imóveis. Entre eles estão:

 

·        título aquisitivo do imóvel;

·        Certidão Negativa de Impostos;

·        Certidão Negativa de Débito em nome da incorporadora;

·        ato constitutivo (quando Pessoa Jurídica);

·        documentos pessoais do proprietário do empreendimento (quando Pessoa Física);

·        projeto de construção aprovado;

·        alvará;

·        cálculo das áreas de edificação;

·        declaração sobre o estacionamento coletivo;

·        memorial descritivo;

·        avaliação do custo global da obra;

·        atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora.

 

Além disso, a empresa precisa comprovar que não possui pendências tributárias ou em ações trabalhistas, por exemplo, demonstrando mais uma vez sua idoneidade.

 

Para concluir, a reunião dos documentos, o projeto de construção, a aprovação e o alvará são fundamentais para dar andamento à regularização da incorporação imobiliária o que é essencial para o registro.

 

O consumidor pode se certificar de que está diante de uma empresa idônea checando o número do registro da incorporação imobiliária no rodapé do panfleto do anúncio do imóvel.

 

Para o incorporador, é importante que todo o processo seja acompanhado por uma empresa de assessoria imobiliária séria, afinal, perder tempo desnecessário nesse processo pode comprometer o cronograma.

 

Por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode ajudar. Curta a fanpage e conheça nossos serviços.

Lei da anistia de imóveis em São Paulo: saiba como funciona

Quer saber como funciona a lei da anistia de imóveis em São Paulo? Ela foi sancionada pelo prefeito Bruno Covas em 2019 e começou a valer em 1º de janeiro de 2020. O objetivo, portanto, é regularizar 750 mil imóveis do município de São Paulo. Isso porque a lei desburocratiza o processo de regularização e é a grande chance dos proprietários ficarem em dia com a papelada do seu imóvel, seja ele residencial ou comercial.

Afinal de contas, a regularização de imóveis traz muitos benefícios aos proprietários. O primeiro deles, portanto, é ficar livre de uma dor de cabeça que sempre aparece quando é preciso fazer alguma transação com o imóvel. Além disso, se você precisar vender o bem, se a casa, apartamento, ponto comercial ou barracão estiver fora da lei, você terá algumas barreiras pela frente.

Então, leia com atenção este artigo e saiba como a lei da anistia de imóveis em São Paulo pode lhe ajudar.

Lei nº 17.202/2019: veja agora as três modalidades de regularização

A lei da anistia de imóveis em São Paulo é a Lei Municipal nº 17.202/2019. Para seu conhecimento, a lei foi aprovada no ano passado depois de muitos debates entre os vereadores que buscavam uma legislação que facilitasse a vida do cidadão.

Nesse sentido, acompanhe agora os tópicos que preparamos para você conhecer as três modalidades de regularização da lei da anistia de imóveis em São Paulo.

Regularização automática

Desde 1º de janeiro de 2020, a regularização de imóveis simples, construídos até 31 de julho de 2014, é automática, ou seja, o proprietário nem precisa procurar a prefeitura.

Mas o imóvel deve ter valor venal de até R$ 160 mil e ser do tipo “R”, “R1” e “R2h”, ou seja, residências unifamiliares e geminadas em vilas horizontais, respectivamente.

Dessa forma, uma boa dica para saber se a sua construção se encaixa neste quesito é ter tido isenção do IPTU em 2014.

Regularização declaratória

A regularização declaratória, por sua vez, deve ser feita pela internet, sem precisar sair de casa. Nesse sentido, o proprietário deve entrar no site da prefeitura, preencher e protocolar o formulário de regularização e anexar cópia digitalizada dos documentos solicitados. Portanto, o detalhe aqui é que os documentos devem ser assinados por responsável técnico, como o engenheiro civil.

Logo, podem fazer a regularização declaratória os donos dos seguintes imóveis:

·        edificações com no máximo 1.500 m²;

·        casas multifamiliares horizontais e verticais com até 10 metros de altura e 20 unidades;

·        casas populares;

·        imóveis de uso misto (como locais de culto, comércio, pousadas e escritório);

Regularização Comum

Neste caso, portanto, são beneficiados os proprietários de imóveis de grande porte, com mais de 1.500 m².

Assim, o interessado deve apresentar a documentação exigida, além de a edificação estar de acordo com o Código de Obras do município de São Paulo.

Portanto, se for necessário, o proprietário deverá fazer a adequação do imóvel conforme as normas de zoneamento, segurança e acessibilidade. E só para complementar, o projeto deve ser assinado por um engenheiro civil.

Então, concluindo, alguns imóveis irregulares, como os construídos em áreas de preservação ambiental, ou ainda que sejam de natureza comercial dentro de uma área residencial, não poderão se beneficiar da lei de anistia de imóveis em São Paulo.

Portanto, como você viu, é necessário contar com uma assessoria especializada. Nesse sentido, a empresa Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária tem mais de 14 anos de experiência em regularização de imóveis. Curta a nossa página no Facebook e no Instagram para saber mais notícias do mercado imobiliário.

Minha empresa precisa fazer a regularização junto à CETESB?

Será que a obra da minha empresa ou do meu condomínio precisa fazer a regularização junto à CETESB? Muitos empreendedores têm essa dúvida. Porém a resposta é simples: sim, precisa! Mas desde que o empreendimento tenha potencial poluidor. Veja mais detalhes no decorrer deste conteúdo.

Primeiramente, vamos lembrar que a CETESB é a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo. O órgão tem o objetivo de realizar o controle, fiscalização, licenciamento e monitoramento das atividades empresariais que influenciam no meio ambiente.

Veja, portanto, os documentos emitidos pelo órgão: 

• licenças ambientais;
• autorizações para supressão de vegetação nativa e intervenções em área de preservação permanente;
• alvarás para obras e intervenções em Área de Proteção aos Mananciais (APM), em Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais (APRM) e na Área de Interesse Especial da Serra do Itapeti da Região Metropolitana de São Paulo, Nazaré Paulista e Paraibuna; 
• outros documentos.

O que você precisa saber é que a licença da CETESB é obrigatória no estado desde 1976. Sendo assim, as empresas instaladas antes deste período precisam se adequar.

A não regularização, portanto, pode ocasionar sanções como advertências e paralisação das atividades empresariais, o que representa prejuízo para o empresário.

Em quais casos a regularização junto à CETESB é exigida?

O Decreto Estadual 47.397/02 determina que todos os empreendimentos devem procurar a CETESB a fim de receber as devidas orientações para a obtenção das licenças do órgão.

Mas já de antemão, é importante ressaltar que empresas que realizam atividades industriais, empresariais ou tenham potencial poluidor, como condomínios e residenciais que precisam extrair áreas verdes, devem ter obrigatoriamente o aval do órgão para construir.

Porém, a regra não vale apenas para construções novas. Ela também é empregada na fase de instalação das atividades, mudança de endereço e ampliação.

Os documentos junto à CETESB, nesse sentido, devem estar sempre atualizados visando o cumprimento das leis ambientais vigentes. Afinal, o principal objetivo do órgão com esses procedimentos administrativos é preservar o meio ambiente através de um desenvolvimento econômico sustentável.

Na prática, a licença da CETESB funciona como um contrato entre o poder público e o empresário que se compromete a desenvolver boas práticas para não prejudicar os recursos naturais como rios, fauna e flora, refletindo inclusive na saúde pública.

Quem pode fazer o projeto para obtenção da regularização?

Embora o processo possa ser esclarecido pelo Portal do Licenciamento no site da CETESB, é imprescindível contar com uma assessoria especializada na hora de providenciar a regulamentação junto à CETESB.

Por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária conta com expertise na liberação de projetos no órgão, pois atua no segmento há 14 anos e tem conhecimento de todos os detalhes técnicos do licenciamento.

Além disso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária também atua junto à Vigilância Sanitária e às prefeituras do interior de São Paulo para cumprir os devidos procedimentos administrativos.

Em suma, a regularização junto à CETESB é um passo importante para deixar sua obra de acordo com a legislação ambiental sem correr o risco de sanções e embargos.

Para mais informações sobre a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, acesse a fanpage no Facebook e marque um café conosco.

Por que obter a licença da Vigilância Sanitária é tão importante?

Se você está construindo um imóvel comercial ligado à área da saúde, precisa tirar a licença da Vigilância Sanitária antes de qualquer coisa. Mas por que isso é tão importante? Além de ser obrigatória, a regularização reduz prazos e até economiza dinheiro. Quer saber como? Acompanhe a leitura deste artigo.

Primeiramente, a Vigilância Sanitária é o órgão responsável por promover e proteger a saúde da população. As suas ações têm o objetivo de eliminar, reduzir ou afastar os riscos à saúde coletiva. Além disso, o órgão também intervém nos problemas sanitários decorrentes do meio ambiente, circulação de bens e prestação de serviços que dizem respeito à saúde.

Dessa forma, as obras destinadas à construção de hospitais, clínicas médicas, clínicas odontológicas, consultórios e até salões de beleza e restaurantes precisam passar pelo crivo da Vigilância Sanitária para poder funcionar dentro da lei.

O que você precisa saber é que a fiscalização costuma ser bastante rigorosa. Basta um detalhe em desacordo com as normas sanitárias e lá se vão tempo e dinheiro do empreendedor. Assim, veja adiante como e quando regularizar sua obra para não ter dores de cabeça no futuro próximo.

O que o projeto apresentado à Vigilância Sanitária deve conter?

O primeiro passo é fazer o projeto de regularização da obra junto à Vigilância Sanitária. Tal iniciativa deve ser tomada logo no início dos trabalhos, pois a liberação exige tempo e pode impactar no projeto de interiores. Não adianta, por exemplo, projetar uma cozinha com os ralos em determinado lado da parede se a norma é contrária.

Desse modo, a principal vantagem de fazer o projeto de obtenção da licença sanitária com brevidade é não gastar com retrabalho de pedreiros nem com material de construção. Nesse sentido, como foi dito, a fiscalização costuma ser rigorosa e você, como empresário, pode perder o dinheiro já investido na obra.

Outro detalhe importante é que todas as construções ligadas à saúde, como as já citadas anteriormente, que tiverem mais de 200 metros quadrados (ou inferior a isso, dependendo de algumas condições) são obrigadas a apresentar a licença para serem consideradas regularizadas.

O projeto, portanto, deve conter detalhes como:

•  layout dos processos;
•  identificação dos equipamentos e mobiliários; 
•  memorial descritivo;
•  memorial de atividades.

Dessa forma, é bom lembrar que todo o projeto é feito com base nas RDCs (Resolução da Diretoria Colegiada) da Vigilância Sanitária. O projeto ainda tem como ponto de partida o CNAE (Classificação Nacional de Atividade Econômica) do empreendimento.

Por que é importante contratar um especialista para fazer o projeto?

Portanto, se a atividade, conforme o seu CNAE, é de baixa complexidade, o próprio contador providencia a obtenção da licença. No entanto, quanto exige o projeto técnico, deve-se contratar um arquiteto ou um engenheiro especializado.

Por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária alerta que o empreendedor contrate uma empresa com profissionais experientes em regularização de obras junto à Vigilância Sanitária. Isso porque qualquer passo em falso pode reprovar o projeto e o empresário precisar de mais tempo para refazê-lo e, assim, correr o risco de a obra ficar parada.

Para concluir, a Oliveira & Lemos é especializada em regularização de obras e imóveis junto aos órgãos responsáveis, como a Vigilância Sanitária. Conheça mais sobre os nossos serviços e entre em contato seguindo a nossa página no Facebook.

Regularização de obras: descubra 5 grandes vantagens

Um imóvel averbado garante mais segurança na negociação de venda e evita multas em eventuais fiscalizações de órgãos competentes

A regularização de obras é essencial para elevar o nível do mercado imobiliário, pois um imóvel regularizado é muito mais valorizado perante uma proposta de venda, na partilha de bens, no financiamento imobiliário, entre outros aspectos.

Mas ao contrário do que muitas pessoas pensam, a regularização de obras é mais fácil e barata do que se imagina. Porém, é muito importante que o processo seja assessorado por especialistas no assunto para evitar qualquer erro e dores de cabeça futuras.

Sendo assim, confira a seguir os 5 benefícios de ter um imóvel regularizado.

1.      Provar que o imóvel é seu

Uma obra que não é reconhecida pelos órgãos oficiais, como prefeitura e Cartório de Registro de Imóveis, não existe. Portanto, não há como você provar que o imóvel é seu se ele não está regularizado. Dessa forma, a regularização de obras é a principal prova da propriedade do bem.

2.      Evitar multas do CREA e do CAU

Um imóvel irregular pode ser, eventualmente, alvo de fiscalização de órgãos como o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). E as multas costumam pesar no bolso.

3.      Valorizar o imóvel

Você pode ter construído o imóvel para uso próprio, mas por um motivo ou outro deseja vendê-lo. Na hora da comercialização, a regularização de obras facilita a negociação, pois o comprador sabe que não terá problemas na hora de realizar um financiamento imobiliário nem na hora de contratar o seguro do imóvel, já que muitas seguradoras exigem o Habite-se para segurar o imóvel. Lembrando que imóveis clandestinos (não regularizados) não aceitam financiamento nem seguro residencial ou comercial.

4.      Não deixar problemas para os herdeiros

A regularização de obras interfere até mesmo na partilha de bens após o falecimento do proprietário. Isso porque os documentos, como a averbação obtida após a regularização do imóvel, são exigidos no processo de partilha de bens. Portanto, não deixe pendências para os herdeiros resolverem.

5.      Obter o alvará de funcionamento

A regularização de obras dos imóveis comerciais e industriais é fundamental para o andamento do negócio, pois as certidões dos órgãos responsáveis são exigidas na hora da solicitação do alvará de funcionamento.

Regularização de obras: saiba os passos principais

Agora que você já conferiu os 5 principais benefícios da regularização de obras, que tal conferir os passos imprescindíveis para a regularização? Acompanhe a seguir:

1.Fazer o projeto arquitetônico e o projeto legal do imóvel;

2.Dar entrada no processo de aprovação na prefeitura;

3.Aguardar a emissão do Habite-se (quando a prefeitura valida que o imóvel pode ser utilizado);

4.Após o Habite-se, pagar a taxa do INSS e obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) junto à Receita Federal;

5.Solicitar a averbação na matrícula (o registro da construção no Cartório de Registro de Imóveis).

Para concluir, a regularização de obras é indispensável para comprovar a propriedade do imóvel e não ter problemas com órgãos fiscalizadores, além de valorizar seu imóvel diante de uma futura venda.

Contudo, para cumprir todas as etapas da regularização, é necessário tempo, paciência e conhecimento técnico. Portanto, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode lhe ajudar.

São mais de 14 anos no mercado de Sorocaba-SP atuando na regularização de obras e valorizando o mercado imobiliário. Conheça mais sobre a empresa acessando a página no Facebook.

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Cartórios de Registro Civil paulistas podem receber títulos imobiliários durante período de isolamento social

Decisão beneficia 373 municípios do Estado que não possuem Cartórios de Registro de Imóveis e aumenta pontos de atendimento nas grandes cidades


Cidadãos, empresas, imobiliárias, construtoras, advogados e agentes do mercado imobiliário passam a contar a partir desta segunda-feira (20.04) com a malha dos 836 Cartórios de Registro Civil de São Paulo, presentes nas 645 cidades paulistas, para dar entrada em documentos e receber certidões relacionados a imóveis de todo o Estado.

O convênio homologado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP), órgão fiscalizador dos cartórios paulistas, é válido inicialmente para o período em que durar o período de isolamento social no Estado, e objetiva disponibilizar um balcão de serviços à população de 373 cidades paulistas que não possuem cartórios imobiliários, mas que contam com unidades de Registro Civil instaladas.

Fazem parte da gama de documentos abarcados pela decisão as escrituras de compra e venda, requerimentos, inventários, títulos judiciais, títulos particulares, entre outros. Após a recepção do pedido, a unidade de Registro Civil acessará a plataforma eletrônica imobiliária para o envio da solicitação. Após o ato ser praticado, o usuário poderá retirar a certidão/documento na mesma unidade onde fez a solicitação, sem sair de seu município, evitando assim custos de deslocamentos e gastos com intermediários.

A decisão teve como fundamento o artigo 4º do Provimento nº 94/2020 da Corregedoria Nacional de Justiça, que objetiva, nos tempos de pandemia de Covid-19, alcançar o cidadão nos mais diversos municípios e distritos do Estado de São Paulo no que diz respeito ao protocolo de títulos, acompanhamento de sua tramitação administrativa, bem como emissão e materialização de certidões imobiliárias.

Também foi considerada pela Corregedoria, para a homologação do convênio entre os cartórios de imóveis e de registro civil, a Lei Federal nº 13.484/2017, que transformou os Cartórios de Registro Civil em Ofícios da Cidadania que, em razão de sua ampla capilaridade, foram autorizados a celebrar convênios para a emissão de documentos públicos e privados.

O valor do serviço adicional praticado pelos Cartórios Ofícios da Cidadania será de 2 Ufesp’s (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), definida pela Secretaria Estadual da Fazenda em R$ 27,61 para o ano de 2020, independentemente do número de folhas contidas no arquivo.