Como fazer licenciamento ambiental em São Paulo?

Você está projetando um empreendimento, mas antes deseja saber como fazer licenciamento ambiental em São Paulo? O órgão responsável é a CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo), porém, alguns municípios já estão aptos para exercer o licenciamento ambiental. Saiba mais detalhes neste conteúdo. 

O licenciamento ambiental é um passo fundamental para colocar o seu empreendimento em atividade para gerar emprego e renda, além de faturamento para o seu negócio. Isso porque é preciso conciliar o desenvolvimento econômico com respeito às leis ambientais de preservação de recursos naturais. 

O que observar antes de pedir o licenciamento ambiental em São Paulo? 

A legislação ambiental segue a Política Nacional de Meio Ambiente. Contudo, em cada estado há normas diferenciadas, principalmente com relação ao órgão regulador. Como você viu, em São Paulo, devemos procurar a CETESB em casos de licenciamento ambiental. 

Porém, antes de qualquer coisa, é fundamental consultar se o seu município já está autorizado a emitir licenciamento ambiental. Nesse sentido, consulte esta lista. Portanto, caso o município esteja apto para realizar o licenciamento de seu empreendimento ou atividade, a solicitação de licença deverá ser obrigatoriamente protocolada no órgão ambiental municipal.

Quais atividades necessitam de licença da CETESB? 

Confira algumas atividades e empreendimentos que dependem da licença da Cetesb. Para a lista completa consulte o site da CETESB neste link: 

• Avicultura, suinocultura e bovinocultura;

• Aquicultura;

• Aterros de resíduos inertes e da construção civil;

• Aterros sanitários;

• Cemitérios;

• Central de reciclagem de caminhões e outros veículos;

• Crematórios;

• Depósito ou comércio atacadista de produtos químicos;

• Estações de tratamento de água;

• Extração Mineral;

• Fabricação de biocombustíveis (exceto álcool);

• Hospitais e Similares;

• Incineradores de resíduos de serviços de saúde;

• Parcelamento do solo e condomínios. 

Quais são as licenças ambientais existentes em São Paulo? 

Confira também os tipos de autorizações e licenças emitidas pelo órgão responsável no estado de São Paulo: 

• Declaração de Atividade Isenta de Licenciamento (Dail);

• Certificado de Dispensa de Licença (CDL);

• Alvará de Licença Metropolitana;

• Licença Simplificada (LS);

• Licença Prévia (LP);

• Licença de Instalação (LI);

• Licença de Operação (LO);

• Outorga de implantação de empreendimentos;

• Licença de execução para extração de águas subterrâneas;

• Concessão (utilidade pública) ou Autorização de uso dos recursos hídricos;

• Autorização para supressão ou intervenção em Área de Preservação Permanente. 

Lembrando que as licenças Prévia, de Instalação e de Operação são as mais comuns em um empreendimento ou atividade econômica. Confira o significado abaixo: 

• Prévia: a licença Prévia confirma a viabilidade ambiental de um projeto que será desenvolvido;

• Instalação: confirma que as obras podem ser iniciadas, pois estão dentro das normas ambientais; 

• Operação: permite o início das atividades. 

Lembrando que todas as licenças ambientais avaliam fatores de risco diversos, como recursos naturais, fauna e flora e até questões econômicas, sociais, históricas e culturais. Em razão disso, esse processo é um importante instrumento de gestão. 

Conclusão 

Em suma, se você está conduzindo um investimento que possa gerar poluição no meio ambiente ou utilize recursos naturais, é imprescindível providenciar o licenciamento ambiental em São Paulo. 

Entretanto, não deixe para a última hora, pois o processo pode se estender por algumas semanas. Nesse sentido, procure uma empresa séria e responsável na obtenção de licenças ambientais e que conheça todos os caminhos dos órgãos ambientais. 

Fale com a equipe da Oliveira & Lemos e obtenha sua licença sem preocupações.

Quais são as competências do Ibama no licenciamento de empreendimentos?

Você sabia que o Ibama (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis) também é responsável pelo licenciamento de empreendimentos, além dos órgãos estaduais e municipais? Se você tem dúvidas sobre o Ibama no licenciamento de determinadas atividades econômicas e empreendimentos, acompanhe este conteúdo até o final. 

Mas antes de tudo é essencial frisar que o licenciamento ambiental serve para preservar nossos recursos naturais, como a água, o solo e o ar puro. Essas exigências legais, portanto, fazem parte da Política Nacional de Meio Ambiente seguida no Brasil dentro de um contexto mundial. 

Quais os objetivos do licenciamento ambiental? 

Como você viu, o licenciamento ambiental é um dos instrumentos da Política Nacional de Meio Ambiente. O seu objetivo é compatibilizar o desenvolvimento econômico-social com um meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Sendo assim, ao construir, instalar, ampliar e colocar em funcionamento alguma atividade econômica que utiliza recursos naturais ou é potencialmente poluidora, é preciso contar com o Ibama no licenciamento. 

Quando é preciso recorrer ao Ibama no licenciamento? 

Lembre-se de um detalhe importante: a competência para a condução do licenciamento ambiental pode ser da União, Estados ou Municípios. Os empreendimentos e atividades, no entanto, são licenciados por um único ente federativo. Dessa forma, o Ibama é o órgão executor do licenciamento ambiental de competência da União.

Para ter uma visão mais macro deste assunto, leia a Lei Complementar nº 140/11, art. 7º, inciso XIV, e o Decreto nº 8.437/15. Eles estabelecem os critérios e tipos de atividades e de empreendimentos sujeitos ao licenciamento ambiental no Ibama. 

Exemplos 

Você pode conferir aqui alguns exemplos da atuação do Ibama no licenciamento: 

• Atividades localizadas ou desenvolvidas em terras indígenas;

• Empreendimentos em unidades de conservação instituídas pela União, exceto em Áreas de Proteção Ambiental (APAs);

• Atividades localizadas ou desenvolvidas em dois ou mais Estados;

• Negócios de caráter militar, excetuando-se do licenciamento ambiental, nos termos de ato do Poder Executivo, aqueles previstos no preparo e emprego das Forças Armadas;

• Estabelecimentos destinados a pesquisar, lavrar, produzir, beneficiar, transportar, armazenar e dispor material radioativo, em qualquer estágio, ou que utilizem energia nuclear;

• Construção de ferrovia federal, rodovia federal, hidrovia federal, portos organizados, terminais, estações de petróleo e gás, usinas hidrelétricas com capacidade instalada igual ou superior a 300 megawatts, usinas termelétricas e usinas eólicas.

No entanto, se a atividade ou empreendimento não se enquadrar em nenhum dos critérios que definem a competência da União para conduzir o processo de licenciamento, o interessado deve consultar a Lei Complementar nº 140/11, art. 8º e 9º.

Quais as principais etapas do licenciamento federal? 

O licenciamento ambiental federal compreende as seguintes etapas:

• abertura de processo;

• triagem e enquadramento;

• definição de escopo;

• elaboração do estudo ambiental;

• requerimento de licença;

• análise técnica;

• decisão;

• pagamento;

• acompanhamento.

Conclusão 

Como você viu, a atuação do Ibama no licenciamento ambiental abrange uma série de exigências e etapas importantes. Nesse sentido, você precisa contar com uma empresa séria e com respaldo no licenciamento ambiental, com experiência nesta área. 

Nesse sentido, entre em contato com o escritório Oliveira & Lemos para conduzirmos seu processo de solicitação de licenciamento no Ibama com rapidez e competência. Clique aqui.

Especificação de condomínio: veja sua definição e importância

Você já ouviu falar na especificação de condomínio? Ela é a individualização de cada unidade habitacional dentro de um condomínio. O seu conceito está relacionado à incorporação imobiliária. Portanto, acompanhe este conteúdo até o final e saiba mais. 

Como todos nós sabemos, existe uma série de regras para regularizar um imóvel, independentemente de sua natureza. Mas quando se trata de moradia em condomínio, a legislação brasileira tem ordenamentos específicos. 

Isso é importante para não restar dúvidas sobre a propriedade em condomínios na esfera jurídica. Um salão de festas, por exemplo, pertence à área comum, ou seja, tem mais de um proprietário. Já cada apartamento de um condomínio tem um proprietário diferente perante a lei. 

Definição de especificação de condomínio 

Como você viu, a especificação de condomínio é a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, assim como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.

Ela é acompanhada do conceito de instituição de condomínio, que é quando um imóvel é subdividido em partes distintas. Uma delas é a área comum, que possui dois ou mais proprietários. E a outra é a área autônoma, onde ocorre a propriedade exclusiva. 

Ligação com a incorporação imobiliária 

No entanto, o conceito de especificação de condomínio está muito associado ao de incorporação imobiliária. Ela, por sua vez, diz respeito ao registro do imóvel que será construído e entregue aos futuros proprietários que compraram o imóvel na planta. 

Sendo assim, somente após a incorporação imobiliária é que o responsável pode comercializar as unidades. 

Portanto, após a construção do empreendimento é que ocorre a chamada especificação, instituição e convenção do condomínio. Veja cada definição: 

Instituição de condomínio: o condomínio é oficialmente criado; 

Especificação de condomínio: individualização de cada unidade habitacional; 

Convenção de condomínio: documento que reúne as principais regras de convivência dentro desse espaço. 

Instituição do condomínio 

Lembrando que todas etapas precisam ser registradas no cartório de registro de imóveis da respectiva região. Além disso, é importante frisar que há uma série de leis que regem a especificação de condomínio. Uma delas (e mais importante) é o Código Civil, em seu artigo 1.332. Confira o seu teor: 

“Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

• I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

• II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

• III - o fim a que as unidades se destinam.

Conclusão 

Portanto, como você viu, é preciso fazer a especificação do condomínio para oficializá-lo e estar de acordo com a legislação. 

Porém, para isso, é importante contar com uma empresa que tenha know-how em assessoria imobiliária na área de condomínios. 

Nesse sentido, apresentamos a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária que é uma empresa especializada em regularização documental de imóveis individuais (residenciais, comerciais e industriais) e de condomínios. 

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Incorporação imobiliária: entenda a sua função

Você está pensando em virar empreendedor do ramo imobiliário e gostaria de entender melhor o conceito de incorporação imobiliária? Então, fique atento a este conteúdo e continue aprofundando suas pesquisas sobre este setor. 

Afinal de contas, o mercado imobiliário é próspero, já que sempre há um grande volume de pessoas comprando, vendendo e alugando. No entanto, para que tudo ocorra da melhor forma possível é importante estar com os documentos do imóvel regularizados. Caso contrário, podem haver impactos negativos ao investidor, como a desvalorização do bem. 

Como a incorporação imobiliária é definida? 

A incorporação imobiliária é a regularização documental necessária para vender imóveis na planta, ou seja, que não foram construídos e concluídos até o momento da transação. 

Portanto, a incorporação imobiliária é regida pela Lei 4591 de 1964, que recebeu várias atualizações ao longo do tempo. Porém, o objetivo continua sendo o mesmo: regularizar para vender as unidades habitacionais ou comerciais. 

Justamente por isso, quando falamos nesse assunto já nos vem à cabeça o termo “condomínio”. Isso ocorre porque normalmente as construtoras vendem imóveis na planta localizados em condomínios recém lançados. 

Como fazer a incorporação imobiliária?

O incorporador, que pode ser o construtor (ou não), deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a incorporação imobiliária. 

Essa é uma prática jurídica que exige alguns documentos. O primeiro documento mais importante é o projeto de aprovação na prefeitura. Isso indica, aliás, que o imóvel está em acordo com a legislação municipal. E o segundo documento mais importante é o Memorial da Incorporação, contendo dados como as características da área de uso comum e de uso privativo. Muitas vezes, deve constar também a minuta futura da incorporação do condomínio. 

Somente após a liberação de todos os documentos, é que o incorporador pode anunciar a venda das unidades habitacionais. 

Vantagens do imóvel na planta 

O imóvel na planta é vantajoso para quem vende e para quem compra. Com o dinheiro da entrada dos imóveis, o construtor consegue dar prosseguimento ao seu projeto. Assim, ele tem um fluxo de caixa que lhe permite trabalhar com mais tranquilidade visando a entrega do bem. 

Já para o comprador, a vantagem de adquirir um imóvel mais barato que o pronto motiva a aquisição. Para se ter uma ideia, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), o preço do imóvel na planta pode subir entre 20% e 50% até ficar pronto.

Portanto, ele é uma boa opção especialmente para investidores, que podem comprar o imóvel na planta por um preço e revender com lucro. 

Conclusão 

Como você viu, a incorporação imobiliária é uma prática jurídica indispensável na venda de imóveis na planta. 

Mas para passar por todas as etapas de modo mais assertivo é importante ter todos os projetos aprovados sem comprometer o cronograma. 

Desse modo, você como construtor ou incorporador precisa conhecer a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Fazemos projeto de aprovação na prefeitura e memorial de incorporação para você comercializar as unidades do condomínio.

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O que é usucapião extrajudicial e quando ele pode ser aplicado?

Você já ouviu falar em usucapião extrajudicial, mas ainda tem dúvidas sobre a sua aplicação? Então, confira as informações deste conteúdo e saiba quando ele pode ser feito em cartório ou via judicial. 

Primeiramente, vamos lembrar que uma pessoa pode ser proprietária de um imóvel através da compra, herança ou usucapião. O usucapião, por sua vez, é uma das formas de aquisição de direitos reais sobre a propriedade. 

Esse procedimento era realizado apenas por ação judicial, no entanto, desde a entrada em vigor do novo CPC (Código de Processo Civil), em 2015, o usucapião extrajudicial passou a ser aceito. 

Quando pode ocorrer o usucapião extrajudicial? 

Quando uma pessoa deseja ter reconhecido o seu direito como dono do imóvel deve optar pelo usucapião extrajudicial ou judicial. 

Em síntese, o usucapião judicial só ocorre quando uma das partes discorda com o direito de posse por parte do possuidor. Já o extrajudicial pode ser aplicado quando há concordância entre as partes. 

Por essa razão, esse recurso é usado quando um terreno foi herdado ou comprado, porém não foi registrado. Isso, aliás, é muito comum no “contrato de gaveta”. 

Outro exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um loteamento que nunca foi efetivado pelo empreendedor, portanto, o imóvel continua no nome de outras pessoas. 

Assim, o comprador do lote pode conseguir a escritura do imóvel por meio do usucapião extrajudicial. 

No mais usual dos casos, o possuidor tomou posse de um imóvel aparentemente abandonado e fez do local a sua morada. Para caracterizar a posse, portanto, deve-se ter as duas figuras principais: posse mansa e pacífica prolongada no tempo. 

Qual é o tempo mínimo para usucapião extrajudicial? 

Como você viu acima, é preciso caracterizar posse prolongada no tempo para dar entrada ao processo de usucapião. Esse tempo mínimo, no entanto, varia entre 2 e 15 anos. 

• Usucapião extraordinário: 15 anos; 

• Usucapião ordinário: 10 anos; 

• Usucapião especial: 5 anos; 

• Usucapião familiar: 2 anos. 

Nesse sentido, é preciso analisar caso a caso, verificar as características do imóvel, das condições e motivos de ocupação. 

Quais as características do usucapião judicial? 

Como você leu acima, o usucapião judicial ocorre quando uma das partes discorda do direito de posse de um terceiro, ou seja, quando há “lide” entre as partes. 

Assim, a pessoa prejudicada contrata um advogado que ingressará com uma ação judicial. O procedimento passa por todas as etapas relacionadas a prazos e recursos. Ao final, o juiz profere a sentença dizendo se o possuidor é o novo dono. Assim, a sentença é usada para transferir a titularidade em cartório. 

Quais as características do usucapião extrajudicial? 

Ao contrário do processo judicial, no usucapião extrajudicial não há discordância. Portanto, o interessado deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis com a solicitação. 

O oficial de Registro de Imóveis verifica a presença de requisitos legais para o usucapião, faz a transferência e valida a alteração no registro do imóvel. 

Lembrando um detalhe importante: a via extrajudicial está regulada na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) com a redação do novo CPC, em seu artigo 216-A. Tal artigo foi reajustado posteriormente pela Lei da Reurb (Lei 13.465/17). 

Conclusão 

E, então, você está necessitando de ajuda profissional para conduzir o seu processo de usucapião extrajudicial? Converse com a equipe da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. 

Acesse nosso site e entre em contato pelos nossos canais de atendimento, pois certamente iremos lhe ajudar.

Retificação de área: como fazer e qual é sua importância?

Você sabia que a retificação de área é o procedimento de adequação da descrição do imóvel constante no registro do imóvel? Por muitas razões, essa descrição pode estar incorreta. Sendo assim, é necessário realizar esse procedimento. Veja neste post como regularizar e qual é a sua importância. 

Os motivos que levam à incorreção no registro são muitos. Pode ser a medição incorreta, feita por instrumentos arcaicos no passado, alterações nas divisas, dados omissos e muito mais. 

No entanto, é preciso fazer a correção para que o proprietário não seja prejudicado. A retificação de área pode ser feita tanto judicialmente quanto extrajudicialmente. Saiba mais a seguir. 

Retificação de área: qual é a legislação que a embasa? 

Como tudo o que diz respeito à regularização imobiliária, a retificação de área também é embasada pela legislação brasileira. Sendo assim, confira as leis que dão sustentação a este procedimento.  

Artigo 1.247 do Código Civil: “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.

Artigo 12 da Lei 6.015/73 (atualizado pela Lei 10.931/2004): “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial”. 

Como fazer retificação de área na esfera judicial? 

Portanto, como você viu, é possível ir aos meios judiciais para retificar uma área. Nesse sentido, o interessado deve propor a ação. No caso, o interessado pode ser o atual proprietário, seu adquirente ou qualquer outra pessoa prejudicada. 

O primeiro passo é ingressar com uma petição acompanhada de documentos comprobatórios, como Memorial Descritivo, mapa, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), escritura, entre outros documentos. 

O juiz, por consequência, poderá pedir a manifestação do Cartório de Registro de Imóveis e eventualmente seguir as suas sugestões. Então, o juiz irá analisar o caso e deferir ou não o pedido. 

Como fazer retificação de área em cartório? 

Como você viu acima, a Lei 10.931/2004 permitiu que o procedimento de retificação de área passasse a ser feito na esfera extrajudicial, ou seja, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. 

Neste caso, deve-se comparecer ao cartório com os documentos comprobatórios e fazer a solicitação. 

A grande vantagem é que o procedimento no cartório é mais célere. Geralmente, o procedimento dura em torno de 3 meses, ao passo que na Justiça pode levar de 3 a 5 anos devido a outras demandas do Judiciário. 

Conclusão 

Lembrando que a retificação de área não corrige o imóvel, ou seja, um lote não ficará maior ou menor após a retificação, mas sim corrige o documento. Sendo assim, a área do imóvel existente permanecerá a mesma. Em suma, somente a descrição do imóvel será atualizada. 

E para fazer esse procedimento de maneira correta, dentro da legislação e sem maiores dores de cabeça, você pode contratar uma empresa especializada em regularização de imóveis.

Estamos falando da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, que tem uma equipe experiente em retificação de área para lhe ajudar. Mande sua mensagem no WhatsApp (15) 99707-7696 que responderemos o mais breve possível.

Saiba a diferença entre registro e averbação

A regularização de imóveis é um assunto que pode parecer complexo, mas é bastante simples. No entanto, muitos proprietários confundem alguns termos. Assim, acabam deixando pendências na documentação por pura falta de conhecimento. Dessa maneira, para te ajudar, apresentamos aqui dois termos muito usados na regulamentação: registro e averbação. Conheça-os melhor agora. 

O que é registro de imóveis? 

Basicamente, o registro de imóveis é um documento que fica arquivado no Cartório de Registro de Imóveis. 

Ele é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel. Mas também informa se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Basicamente, trata-se de registrar os atos transacionais ou declaratórios de uma propriedade em questão.

Como você já deve saber, sem registro, o imóvel estará irregular e poderá lhe dar dores de cabeça no futuro. 

O que é averbação de imóveis? 

A averbação de imóveis é uma anotação de alguma alteração ocorrida no imóvel, seja em relação ao imóvel ou seu proprietário.

Ela é, portanto, um acessório ao registro, atualizando a real situação do imóvel. Nela, constam reformas, construções, demolições, além de penhoras, hipotecas, arrestos, financiamentos bancários, ações possessórias, como usucapião e reintegração de posse, entre outros assuntos.

A averbação de imóveis também é exigida em situações de casamento ou divórcio, bem como inventário.

Quer um exemplo? Quando se compra um terreno, realiza-se o registro do terreno em cartório. Com o passar dos anos, faz-se a construção de uma casa ou estabelecimento empresarial. Assim, deve-se fazer a averbação da edificação. 

Em suma, a averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.

O que acontece se não registrar ou averbar um imóvel? 

Como você viu, os dois atos (de registro e averbação) são centrais na regularização imobiliária. 

A averbação, por exemplo, é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros procedimentos.

Quando você compra um imóvel não averbado, terá inevitavelmente de regularizá-lo. Afinal, sem este documento, o imóvel é considerado irregular. Ele pode, inclusive, parar em um tribunal como uma terra sem documentação formal. 

Como fazer o registro e averbação de um imóvel? 

O registro é o passo que antecede a averbação. Para efetuar o registro, você precisa ter em mãos documentos, como: 

• Escritura ou contrato de financiamento;

• RG e CPF;

• Certidão de nascimento ou casamento;

• Talão de IPTU sem débitos;

• Matrículas atualizadas;

• Certidão vintenária.

Assim, com tudo em ordem, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis da área respectiva do seu bem e realizar a oficialização. 

Já para averbar um imóvel, é preciso comparecer ao mesmo Cartório de Registro de Imóveis. Também é necessário apresentar a documentação solicitada. Ela varia conforme o tipo de averbação que precisa ser feita. 

Conclusão 

Como você acompanhou neste artigo, é fundamental realizar a regularização do imóvel com o registro e a averbação. 

Dessa forma, você pode ficar tranquilo em fazer futuras transações, bem como deixá-lo para o inventário, sem burocracias para serem enfrentadas pelos herdeiros. 

Mas para otimizar seu tempo e não perder nenhum prazo importante, conte com os serviços da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Temos expertise neste segmento e podemos lhe ajudar. 

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