O que é incorporação imobiliária?

 

Para quem trabalha no ramo de construção civil ou precisa lidar com imóveis, a incorporação imobiliária é sempre pauta.

Seja para tirar dúvidas dos clientes ou para conhecimento próprio, este é um assunto que pode gerar dúvidas. Sendo assim, o melhor é conhecer o tema para facilitar o dia a dia e a tomada de decisões.

Incorporação imobiliária é o nome que se dá ao processo pelo qual uma edificação é construída e incorporada a um terreno. Na maioria das vezes, o terreno é de uma terceira pessoa que é paga por isso e tem todos os termos esclarecidos mediante contrato. Porém, o terreno também pode pertencer à própria incorporadora.

As principais partes envolvidas são: o dono do terreno que cede espaço para a construção, a construtora que realiza a obra e a incorporadora que lida com ambas as partes e com a venda das unidades construídas. Sejam elas na planta ou não.

 

Como funciona a incorporação imobiliária?

 

A principal função da incorporação imobiliária é viabilizar o andamento da obra. Diversos pontos devem ser levados em consideração: viabilidade ambiental, econômica e comercial do empreendimento.

Em alguns casos, quem idealiza o projeto não tem o dinheiro total para investir e nesse momento entra o incorporador imobiliário. A função deste profissional é, dentro dos trâmites legais, iniciar a vendas dos imóveis ainda na planta ou na fase de construção. Assim, os futuros donos dos apartamentos se tornam os financiadores do projeto. 

Diversos aspectos são levados em consideração quando se trata deste tipo de empreendimento. Um deles é o VGV (Valor Geral de Vendas), que é a soma do potencial de vendas do negócio. Geralmente, é somada a quantidade de apartamentos que serão construídos ao valor de venda. Por exemplo: 50 apartamentos de R$ 90 mil cada, o valor potencial do empreendimento seria de R$ 4,5 milhões.

 

Qual a documentação necessária para a incorporação imobiliária?

 

Além das etapas citadas acima, existem outros trâmites a serem seguidos para deixar o negócio dentro da lei. Diversos documentos são necessários para dar andamento ao processo de incorporação imobiliária. Eles devem ser entregues em duas vias no cartório de imóveis. Entre eles estão:

 

• Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
• Certidões negativas federais: da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
• Certidões negativas estaduais: da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
• Certidão negativa de tributos municipais;
• CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos 5 anos;
• Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
• Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos;
• Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
• Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
• Alvará de construção;
• Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
• Atestado de idoneidade financeira: esse documento deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo 5 anos;
• Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
• Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias.

 

Estes documentos devem ser entregues no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou que tenha jurisdição onde o empreendimento está localizado.

Em suma, incorporação imobiliária é um negócio do ramo da construção civil que precisa de muita atenção e profissionalismo para ser efetuado. Considerando que muitas pessoas podem ficar desconfiadas ao adquirir um imóvel ainda na planta, os incorporadores devem pensar em oferecer vantagens a estes consumidores, a fim de aumentar as vendas. 

Portanto, se você deseja ter uma orientação profissional, conte com a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Conheça-nos melhor seguindo o nosso Instagram.

Licenciamento ambiental: quando fazer e qual é a importância

 

Será que a minha empresa precisa de licenciamento ambiental? Muitos empresários se fazem essa pergunta. Algumas atividades que usam recursos naturais, como mineração e pesca, e até mesmo pequenas indústrias de alimentos, que podem causar danos ao meio ambiente, devem sim seguir as normas para regularizar o projeto dentro dos preceitos de preservação ambiental.

Mas o que é preciso para obter essa licença, quais órgãos procurar e quais etapas cumprir até ficar dentro da lei? Confira todas as informações resumidas neste artigo.

 

Qual a importância de cumprir o licenciamento?

 

O licenciamento ambiental é um instrumento previsto na Lei 6.938, de 1981. Ela integra a Política Nacional do Meio Ambiente e visa alinhar o desenvolvimento econômico à proteção dos recursos naturais.

Desse modo, a lei determina que o empreendedor tem a obrigação de cumprir a lei, em suas respectivas etapas, apresentar o estudo e o relatório de impactos ambientais e fazer as devidas compensações se for o caso, como o plantio de mudas.

Portanto, as autorizações são feitas pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) para obras dentro do estado paulista. Mas também há casos em que a licença deve ser autorizada pelo Ibama, que é o órgão nacional responsável.

Contudo, há casos em que a solicitação pode ser feita diretamente no município. Por isso, a própria Cetesb recomenda que o responsável pela regularização entre neste link, verifique se o município está apto para exercer o licenciamento ambiental e se antecipe sobre a classificação do impacto ambiental do empreendimento que é atendida pelo município.

Sendo assim, todos os pormenores de cada etapa do licenciamento podem ser feitos pelo responsável da obra ou por empresa terceirizada. Caso o empreendimento não obtenha a autorização legal, opere sem a devida licença ou com o documento vencido, os responsáveis podem ser presos e pagarem multa.

 

Quais as principais etapas do licenciamento ambiental?

 

Existem 3 etapas fundamentais para o licenciamento ambiental de uma atividade econômica que use recursos naturais. Confira abaixo:

·        Licença Prévia (LP): é a fase inicial do licenciamento, sendo necessária para dar início a uma atividade;

·        Licença de Instalação (LI): depois da aprovação do projeto inicial, é solicitada a LI. Neste momento, todas as medidas de proteção ambiental já devem ter sido definidas.

·        Licença de Operação (LO): é a etapa final que, como o próprio nome diz, visa liberar o empreendimento para entrar em atividade. Ela deve ser pedida quando a empresa estiver edificada.

 

Quais empreendimentos precisam da licença?

 

Não são apenas os grandes empreendimentos, como hidrelétricas e mineradoras, que precisam do licenciamento ambiental. Pequenas indústrias de alimentos, como fábrica de salgados, por exemplo, também necessitam da autorização, pois utilizam recursos naturais.

Confira agora outros exemplos de áreas econômicas e empreendimentos que precisam de licenciamento ambiental e, portanto, devem cumprir todas as etapas:

·        agricultura, florestas, caça e pesca;

·        indústrias;

·        serviços;

·        obras civis;

·        empreendimentos turísticos, urbanísticos e de lazer;

Em suma, a obtenção do licenciamento ambiental traz muitos benefícios ao empreendimento, como reduzir gastos com a eliminação do risco do pagamento de multas e ainda poder operar tranquilamente.

Nesse sentido, para cumprir todas as etapas do licenciamento, sem sofrer atrasos que possam prejudicar o cronograma da obra é fundamental contar com uma assessoria qualificada.

Por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode assumir o processo de licenciamento ambiental para você. Siga nossa página no Instagram e mande um direct para obter mais informações.

Imóvel com dívidas? Veja como fazer a regularização

 

Ao procurar uma casa ou ponto comercial para comprar, nos deparamos com muitas opções. Porém, nem sempre a que mais agrada é aquela que está regularizada, não é mesmo? Portanto, podemos acabar negociando um imóvel com dívidas. Descubra neste post como regularizar e desfrutar da edificação tranquilamente.

É bom lembrar que antes de comprar um imóvel, principalmente o usado, ainda na fase de negociação, é recomendado fazer uma varredura na documentação do imóvel e do atual proprietário. Isso porque se você comprar uma casa de uma pessoa que possuía dívidas trabalhistas, por exemplo, você terá dores de cabeça.

Mas na maioria dos casos o imóvel com dívidas tem pendências no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e nas taxas de condomínio. Veja mais detalhes a seguir.

 

O que pode ocorrer se houver dívidas de IPTU e de condomínio no imóvel?

 

É bom lembrar que a partir do momento em que você compra o imóvel e o transfere para o seu nome as dívidas anteriores passam a ser suas, por mais que você não tenha contribuído para contraí-las.

Começando pelas dívidas de condomínio, é bom ressaltar que o pagamento da taxa mensal de condomínio está previsto no Código Civil, em seu atigo 1.334. Sendo assim, o proprietário não pode escapar dessa obrigação, sob o risco de não poder vender o imóvel.

Em se tratando de IPTU, o imposto acumulado pode colocar o dono do imóvel na dívida ativa do município. Basicamente, o órgão responsável na prefeitura envia uma notificação ao proprietário para o pagamento da dívida. Se não houver retorno, ele pode ser colocado na dívida ativa, que é uma espécie de cadastro de devedores. Assim, a prefeitura pode cobrar os carnês atrasados judicialmente. Uma das consequências é o imóvel ser penhorado. 

No entanto, a dívida ativa também ocorre nas esferas estadual e federal. Portanto, se houver alguma pendência é importante checar essa informação antes de assinar o contrato.

 

Como efetuar a regularização de imóvel com dívidas?

 

Todo cuidado deve ser tomado antes de adquirir o imóvel, pedindo a documentação necessária ao proprietário e as certidões negativas. Com o número do CPF ou CNPJ, por exemplo, é possível saber se o proprietário do imóvel está na dívida ativa.

No entanto, há muitos compradores que preferem negociar o imóvel com dívidas devido aos descontos. Sendo assim, o comprador pode adquirir o bem por um valor abaixo de mercado, quitar as dívidas e regularizar o bem. Contudo, lembre-se que não é aconselhável comprar um imóvel cujas dívidas ultrapassem 25% do seu valor de venda.

Ao optar por fazer isso, procure o órgão responsável, como o setor de IPTU da prefeitura, e quite a dívida, peça o parcelamento (se for possível) ou entre com um pedido de contestação.

Em resumo, comprar um imóvel com dívidas com a pretensão de adquirí-lo com um preço abaixo do normal para depois regularizá-lo pode ser interessante, desde que você tenha certeza de que poderá efetuar a regularização. No entanto, se você está investindo num imóvel sem saber o seu histórico, corre o risco de perder dinheiro.

Nesse sentido, conte com uma assessoria especializada. A Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode lhe ajudar na documentação para você não ter dores de cabeça. Siga nossa página no Facebook e entre em contato conosco.

O imóvel não possui Habite-se: como regularizar?

 

O imóvel não possui Habite-se? E, agora, como fazer a regularização? Essa é uma dúvida muito pertinente. Mas há solução. No entanto, é recomendado ter cuidado antes de adquirir um imóvel sem Habite-se devido às implicações da falta desta certidão.

Afinal de contas, há muitos imóveis irregulares à venda no país. Embora existam ajustes legais, é importante pesquisar e cobrar informações do vendedor antes de concretizar a compra.

Tire, portanto, suas dúvidas a seguir.

 

O que é Habite-se?

 

O Habite-se é uma certidão emitida pela prefeitura do seu município. Ele confirma que o imóvel foi construído dentro das especificações do projeto aprovado antes do início da obra na prefeitura. Tal projeto, por consequência, atende às normas do Plano Diretor e das concessionárias de água e luz.

 

Como saber se um imóvel tem Habite-se?

 

Há dois passos importantes a serem dados antes da compra do imóvel. O primeiro é ir até a prefeitura com o número do IPTU em mãos. Ele também é conhecido como SQL do imóvel e possui 11 dígitos.

O segundo passo é comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis e apresentar uma cópia da matrícula do imóvel. Na sequência, você deve pedir a Certidão de Inteiro Teor, onde constam todas as informações da casa ou apartamento.

 

 

Como regularizar o imóvel sem Habite-se?

 

Após comprado o imóvel, se você identificou que ele não tem Habite-se, obtenha o documento, pois do contrário não será possível registrá-lo em seu nome. Portanto, contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer uma planta do imóvel e solicitar a emissão do Habite-se na prefeitura.

 

Quanto custa a certidão e quanto tempo demora?

 

O custo de uma certidão de Habite-se se baseia na metragem do imóvel e varia conforme o município. Por isso, é difícil dizer o valor total. Mas os especialistas recomendam que você reserve pelo menos 5% do valor do imóvel para a parte burocrática, entre Habite-se, certidões negativas, escritura, registro e averbação. O documento demora cerca de 30 dias para ser emitido a partir da solicitação.

 

Em situações normais, quando o Habite-se é emitido?

 

Na maioria dos casos, o Habite-se é solicitado pelo responsável pela obra após o término. Assim, a prefeitura é comunicada e faz a inspeção no local. Se tudo estiver conforme o projeto aprovado, o documento é emitido. Porém, nos imóveis comprados na planta, o Habite-se naturalmente é emitido somente após o fim da obra. Por isso, é importante ter cuidados na hora de comprar imóveis na planta.

 

É possível financiar um imóvel sem Habite-se?

 

Entre as implicações negativas da ausência do Habite-se está a impossibilidade de realizar financiamento imobiliário. Isso porque as instituições bancárias não aceitam a solicitação se o imóvel não estiver com todos os documentos em dia.

 

O IPTU pago comprova que o imóvel está regular?

 

O IPTU quitado, infelizmente, não é comprovação de que o imóvel está regularizado, com a devida emissão do Habite-se. Portanto, ao pesquisar um imóvel para comprar, não se satisfaça apenas com a apresentação do carnê do IPTU paga, pois é preciso investigar a situação documental da construção.

Para concluir, se o imóvel não possui Habite-se você deverá providenciar a regularização para evitar dores de cabeça como a eventual perda do bem adquirido.

Nesse sentido, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária é especialista em regularização de imóveis. Procure-nos através dos nossos canais de atendimento no Facebook.

Contrato de gaveta: como regularizar a compra do imóvel

 

O contrato de gaveta é uma prática muito comum no Brasil. Ele consiste na compra e venda de um imóvel financiado sem a anuência da instituição bancária. Por consequência, o imóvel fica irregular. Mas como resolver essa pendência? Veja mais informações neste artigo.

É bom lembrar que há um passo a passo a ser seguido na compra de um imóvel usado, como o contrato de compra e venda, a escritura e o registro. Porém, quando falamos em contrato de venda essas etapas não são cumpridas. Isso porque o documento não é aceito no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que é contrato de gaveta?

 

O contrato de gaveta é um documento particular de compra e venda de imóveis. Ele ocorre quando o imóvel é financiado.

Na maioria das vezes, o comprador não tem condições de fazer um financiamento por restrições no seu nome, por exemplo. Ao passo que o vendedor não deseja mais manter o financiamento, porém, não tem recursos para quitar o financiamento para vendê-lo e tirá-lo do seu nome.

Portanto, o contrato de gaveta parece bom para ambas as partes. Mas o barato pode sair caro. Nesse sentido, há riscos para comprador e vendedor.

Por exemplo, o vendedor continua com a titularidade do imóvel e, portanto, pode vendê-lo a outra pessoa. Já o comprador pode não honrar com o compromisso de pagar as parcelas restantes e, como consequência, o vendedor ficar inadimplente e ver o imóvel indo a leilão.

 

Como regularizar imóvel com contrato de gaveta?

 

É preciso se atentar à legislação imobiliária quando se pensa em comprar ou vender o imóvel financiado antes do término do contrato com a instituição bancária.

Isso porque uma pessoa só é considerada proprietária de um imóvel quando a compra e venda ocorre por meio de uma escritura pública, segundo o artigo 108 do Código Civil. Além disso, essa escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Contudo, devido ao histórico de situações parecidas, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já deu jurisprudência afirmando que se todas as prestações foram pagas pelo “gaveteiro” não houve prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, se você está comprando um imóvel com um contrato de gaveta, tente transferir o financiamento em seu nome. Porém, se isso não for possível, tenha em mãos um contrato bem elaborado e o registre em um Cartório de Registro Civil. Nele, estabeleça as condições de pagamentos, transferências, valores, prazos e interesses mútuos.

Após a quitação, portanto, busque a regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fazendo o devido registro e a averbação na matrícula do imóvel.

Para concluir, você viu que o contrato de gaveta é uma prática comum no Brasil. Mas que pode virar uma dor de cabeça, pois o comprador não é efetivamente o dono do imóvel. Além disso, a transação não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, deixando comprador e vulneráveis e sem proteção jurídica caso ocorra algum problema.

Nesse sentido, o mais recomendado é procurar comprar e vender imóvel pelos trâmites normais. Para isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária é um escritório especializado em regularização imobiliária e pode lhe ajudar. Clique no link e entre em contato conosco.

Unificação e desdobro: o que é e como fazer

Você precisa dividir ou aumentar um terreno? Pois saiba que existem dois processos diferentes: a unificação e desdobro. Confira neste artigo as características de cada um deles e saiba como dar entrada aos processos no cartório e na prefeitura do seu município.

Aliás, os processos se fazem necessários para a regularização do imóvel. Isso porque a sua obra pode ser embargada ou não receber a devida licença se a documentação do terreno apresentar pendências.

Então, confira esses dois conceitos tão importantes da construção civil e regularize o seu imóvel para evitar dores de cabeça futuras.

 

O que é unificação? 

 

É legalmente possível juntar dois ou mais lotes. Para isso existe o processo de unificação. Ele nada mais é do que a união de terrenos aptos para a construção de uma edificação.

No entanto, é bom ressaltar que antes da unificação é necessário que os dois ou mais lotes estejam devidamente legalizados. Assim, se fará um novo registro da área unificada e uma nova escritura com as dimensões atuais do lote.

Portanto, logo após comprar o terreno você terá que contratar os serviços de um engenheiro civil para garantir que a unificação seja feita corretamente, com todos os levantamentos topográficos em questão.

Desse modo, proprietário e engenheiro entrarão com um processo junto à prefeitura para solicitar a unificação da área. Logo após a autorização, se registrará o procedimento em cartório. A partir de então, o loteamento estará regularizado.

Veja, portanto, alguns documentos necessários:

·        requerimento assinado pelos proprietários dos imóveis a serem unificados;

·        certidão ou prova da prefeitura que ateste a unificação pretendida;

·        planta assinada por profissional habilitado pelo Crea;

·        certidão ou documento da prefeitura sobre o número do cadastro do imóvel unificado;

·        memorial descritivo.

Além disso, a documentação pode variar conforme o caso. Nesse sentido, é importante contar com a assessoria de um profissional ou empresa capacitada.

 

O que é desdobro?

 

Basicamente, o desdobro é a divisão de um lote já existente. Assim as áreas divididas podem se juntar a um outro imóvel ou tornar-se um terreno independente.

O processo segue à legislação municipal, que varia dependendo da cidade. Assim, os documentos e os trâmites exigidos para o processo também são diferenciados.

Aqui é importante destacar que o proprietário pode fazer tanto o desdobro quanto o desmembramento. Os dois processos, no entanto, são distintos. Isso porque o desmembramento consiste na divisão de glebas em dois ou mais lotes.

Além disso, enquanto o desdobro segue a leis municipais, o desmembramento obedece à Lei Federal nº 6.766/1979. Portanto, o desmembramento é exigido para áreas superiores a 720 metros quadrados. Além disso, cada lote originado dessa divisão não pode ser inferior a 125 metros quadrados.

Basicamente, o proprietário terá que recorrer à assessoria de um profissional especializado para identificar se poderá fazer um desdobro ou um desmembramento da sua área. O importante, porém, é fazer o procedimento.

Para concluir, é bom lembrar que para fazer a unificação e desdobro os terrenos devem ser devidamente mensurados, que haja uma planta topográfica e o memorial descritivo dos lotes.

Portanto, o ideal é contratar profissionais que tenham experiência no serviço para que nenhuma etapa contenha incorreções e seja necessário retroceder na regularização. Afinal, é importante estar com a documentação em dia para evitar dores de cabeça futuras.

Nesse sentido, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária tem um histórico de casos de sucesso na área de unificação e desdobro e pode lhe ajudar! Entre em contato conosco através das nossas redes sociais.

Como fazer retificação de área em cartório?

 

Se você está preocupado porque terá que fazer a retificação de área do seu imóvel, calma, pois o processo não é tão complicado assim. Contudo, é importante seguir os passos certos e regularizar a documentação do imóvel para ficar tranquilo.

A retificação de área é uma etapa importante da regularização de imóveis. Afinal de contas, na hora de fazer o inventário ou de vender o imóvel, a área irregular pode atrapalhar os seus planos.

Sendo assim, confira a seguir o que é retificação de área, quais são os principais tipos e a documentação necessária para dar entrada no processo.

 

O que é retificação de área?

 

Retificar significa corrigir. Nesse sentido, a retificação de área de um imóvel representa a correção ou atualização de dados referentes a ângulos, perímetros, áreas e demais detalhes importantes de um imóvel.

Portanto, ela pode ser de dois tipos:

·        judicial: feita de acordo com ordem judicial, sendo muito comum em processos de usucapião;

·        extrajudicial ou administrativa: realizada no cartório de Registro de Imóveis, podendo ser unilateral ou bilateral (quando precisa da anuência de terceiros).

Basicamente, o processo foi simplificado graças à Lei Federal 10.931/2004. Ela, portanto, modificou os artigos 213 a 215 da Lei Federal 6.015/1973.

Desse modo, com a nova lei, o artigo 212 passou a sustentar que:

“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no artigo 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

Em suma, os procedimentos cabíveis passaram a ser feitos em cartório. Assim, o aval de um juiz não é mais necessário em todos os casos. Embora, como você viu acima, algumas situações, ainda precisarão da intervenção judicial.

 

Como dar entrada na regularização?

 

Para fazer a retificação de área é necessário contar com a avaliação de um profissional habilitado no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Ele, por sua vez, fará o levantamento do local em busca da atualização dos documentos.

Porém, além do levantamento atual da área, o cartório de Registro de Imóveis exigirá outros documentos, como:

·        nome e CPF dos confrontantes na planta;

·        planta da área desenhada de acordo com a matrícula, de preferência sobreposta à anterior e marcada com cores e hachuras;

·        memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

·        declaração sobre o aparelho utilizado no levantamento;

·        declaração de que o terreno é intra muros e que não existe litígio aparente;

·        assinatura reconhecida em cartório do técnico, proprietário e confrontantes na planta geral da área.

Para resumir, lidar com aspectos relacionados à retificação de área de imóveis, principalmente muito antigos, pode causar um desgaste no proprietário. Por esta razão, é tão importante contar com a assessoria de profissionais habilitados.

Justamente por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria é muito procurada para serviços de regularização, pois conta com uma equipe altamente qualificada.

Portanto, se você está passando por essa situação, aproveite para tirar suas dúvidas com a Oliveira & Lemos. Curta a nossa página no Facebook e Instagram e entre em contato conosco.