Lei 6.766 de parcelamento do solo: entenda a sua importância

 

Na hora de construir, é muito importante se atentar à legislação vigente. Afinal de contas, você não pode erguer uma edificação numa área protegida ambientalmente nem desrespeitando as regras. Por isso, um dos marcos desta temática é a Lei 6.766 de parcelamento do solo.

Ela também é conhecida como Lei Lehmann, pois foi proposta pelo advogado e senador Otto Lehmann. O mais interessante é que a lei está vigente desde 1979. Assim, com quase 42 anos, ela recebeu atualizações ao longo do tempo e continua bastante atual.

Histórico

Para entender melhor o contexto, a Lei 6.766 foi sancionada em 1979, quando o Brasil vivia um movimento migratório muito grande. Eram brasileiros vindos da zona rural e do Nordeste para as principais áreas urbanas.

Embora a construção civil seja algo de origem particular, o parcelamento do solo é uma atividade pública. Dessa maneira, o governo precisou intervir para regrar o uso do solo de modo a não causar problemas urbanísticos.

 

O que diz a Lei 6.766 de parcelamento do solo?

 

Você pode consultar a Lei 6.766 de parcelamento do solo clicando aqui.

Mas basicamente ela aborda o parcelamento do solo urbano sob duas vertentes:

• Loteamento: “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”;
• Desmembramento: “considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”.

Em síntese, o loteamento exige a abertura de novas ruas ou rodovias, enquanto que o desmembramento aproveita as já existentes no seu entorno.

 

Por que a lei é considerada precursora do Direito Ambiental?

 

Como você viu até aqui, a Lei 6.766 de parcelamento do solo regra o uso urbanístico das cidades. Mas a sua importância vai além. Ela evitava desde a sua entrada em vigor que se construíssem imóveis próximos à área de recursos hídricos ou patrimônio cultural. Aliás, quando se fala em meio ambiente, a principal referência é a Lei 9.605 de 1998.

 

 

SAIBA MAIS: Aproveite para ler também sobre unificação e desdobro

 

 

Além disso, a Lei 6.766 de parcelamento do solo é uma das normas mais robustas do Direito Urbanístico, juntamente com o Estatuto da Cidade, a Lei da Mobilidade Urbana, a Lei da Regularização Fundiária e o Estatuto da Metrópole.

Para concluir, é essencial ressaltar que toda e qualquer construção precisa se basear no Direito Urbanístico para seguir os trâmites legais de registro e liberação de licenças e alvarás. Do contrário, a obra é considerada irregular e, sobre ela, pesam notificações e multas.

Sendo assim, para ficar dentro da Lei 6.766 de parcelamento do solo e outras normas que dizem respeito à construção civil, conte com a assessoria de uma empresa séria.

A Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária está instalada em Sorocaba-SP e atende construtores de vários portes e segmentos. Siga nossa página no Instagram e saiba mais sobre regularização imobiliária.

Especificação de condomínio: o que é?

 

Você já viu aqui no blog da Oliveira & Lemos conteúdo sobre o que é incorporação imobiliária. Então, hoje vamos falar sobre o processo de especificação de condomínio, pois ela ocorre após a incorporação imobiliária.

Ao término da construção do edifício, o proprietário do imóvel deve seguir com a especificação de condomínio. Em definição, especificação de condomínio é o processo de individualização de cada imóvel adquirido. Neste processo, portanto, é feita a identificação e a discriminação do bem. Assim, o imóvel fica identificado como uma fração total do terreno e com as partes atribuídas a cada unidade.

Portanto, a especificação de condomínio culmina no registro em Cartório de Registro de Imóveis. Depois de realizada, a especificação só pode ser alterada com a assinatura de um engenheiro responsável. Obviamente, o projeto deve estar aprovado pela prefeitura previamente.

 

Instituição e especificação 

 

Instituição e especificação são procedimentos feitos após a averbação de condomínio, que é a averbação de documentos na matrícula do imóvel. Assim, após a finalização da obra do condomínio, as unidades passam a existir individualmente. 

A instituição do condomínio faz com que o condomínio exista em esfera jurídica. Este processo separa as áreas privadas das áreas comuns, criando unidades individuais. Portanto, este trâmite deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, dando conta da autonomia de cada unidade, identificando e discriminando as frações ideais e partes conjuntas.

Por fim, todo este processo de instituição e especificação deve ser feito por um profissional competente. Em via de regra, a instituição do condomínio é a realização da primeira Assembleia ou a Assembleia de Incorporação.

 

O que são frações ideais?

 

As frações ideais fazem parte do processo de individualização dos imóveis. Portanto, as frações têm todas suas áreas descritas, juntamente com suas características. Pela Lei 4.591/64, há a determinação de cada unidade autônoma, como parte inseparável, sendo assim, uma fração ideal do terreno.

Todo esse procedimento implica na vida no condomínio, bem como o direito a voto em assembleias, rateio para despesas comuns etc. Em resumo, as frações ideais são partes indivisíveis das áreas comuns e do terreno proporcionais à unidade individual de cada proprietário. Normalmente, é composta por uma parte privada e outra comum.

 

Documentos necessários

 

Cada procedimento necessita de uma relação considerável de documentos para ser colocada em prática. Portanto, acompanhe abaixo alguns dos documentos exigidos.

• CND/INSS referente à obra;
• Habite-se, para averbação da construção do prédio.
• RRT ou ART/CREA (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT/CAU (Registro de Responsabilidade Técnica) – referente à execução e projeto da obra;
• Convenção de Condomínio;
• Memorial de Instituição e Especificação de condomínio, contendo a composição pormenorizada do condomínio, a distinção das áreas comuns e privadas e outros detalhes;
• Quadros de áreas da NBR 12.721;
• IPTU do atual exercício.

 

Importância da regularização

 

Em resumo, é importante que todo o empreendimento, assim como as unidades, estejam regularizadas porque assim haverá autonomia por parte dos proprietários.

Dessa forma, é possível identificar quais áreas são comuns e quais são individuais, a utilização das vagas de garagem perante as regras acordadas em assembleia, entre outros temas importantes.

Se você precisa de uma orientação profissional no seu condomínio para realizar a especificação, procure a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Não deixe de fazer a regularização. Siga a nossa página no Instagram e conheça os nossos serviços.

O que é incorporação imobiliária?

 

Para quem trabalha no ramo de construção civil ou precisa lidar com imóveis, a incorporação imobiliária é sempre pauta.

Seja para tirar dúvidas dos clientes ou para conhecimento próprio, este é um assunto que pode gerar dúvidas. Sendo assim, o melhor é conhecer o tema para facilitar o dia a dia e a tomada de decisões.

Incorporação imobiliária é o nome que se dá ao processo pelo qual uma edificação é construída e incorporada a um terreno. Na maioria das vezes, o terreno é de uma terceira pessoa que é paga por isso e tem todos os termos esclarecidos mediante contrato. Porém, o terreno também pode pertencer à própria incorporadora.

As principais partes envolvidas são: o dono do terreno que cede espaço para a construção, a construtora que realiza a obra e a incorporadora que lida com ambas as partes e com a venda das unidades construídas. Sejam elas na planta ou não.

 

Como funciona a incorporação imobiliária?

 

A principal função da incorporação imobiliária é viabilizar o andamento da obra. Diversos pontos devem ser levados em consideração: viabilidade ambiental, econômica e comercial do empreendimento.

Em alguns casos, quem idealiza o projeto não tem o dinheiro total para investir e nesse momento entra o incorporador imobiliário. A função deste profissional é, dentro dos trâmites legais, iniciar a vendas dos imóveis ainda na planta ou na fase de construção. Assim, os futuros donos dos apartamentos se tornam os financiadores do projeto. 

Diversos aspectos são levados em consideração quando se trata deste tipo de empreendimento. Um deles é o VGV (Valor Geral de Vendas), que é a soma do potencial de vendas do negócio. Geralmente, é somada a quantidade de apartamentos que serão construídos ao valor de venda. Por exemplo: 50 apartamentos de R$ 90 mil cada, o valor potencial do empreendimento seria de R$ 4,5 milhões.

 

Qual a documentação necessária para a incorporação imobiliária?

 

Além das etapas citadas acima, existem outros trâmites a serem seguidos para deixar o negócio dentro da lei. Diversos documentos são necessários para dar andamento ao processo de incorporação imobiliária. Eles devem ser entregues em duas vias no cartório de imóveis. Entre eles estão:

 

• Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
• Certidões negativas federais: da Receita Federal, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
• Certidões negativas estaduais: da Fazenda Estadual e da Justiça Estadual;
• Certidão negativa de tributos municipais;
• CND (Certidão Negativa de Débito) do INSS, tanto do incorporador quanto do titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos 5 anos;
• Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
• Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos;
• Projeto arquitetônico de construção já aprovado pelo órgão responsável;
• Tabelas com os quadros da NBR 12.721/2006, devidamente preenchidos de I a VIII pelo engenheiro responsável, discriminando as especificidades técnicas da obra;
• Alvará de construção;
• Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
• Atestado de idoneidade financeira: esse documento deve ser elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há no mínimo 5 anos;
• Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
• Declaração sobre o empreendimento estar ou não sujeito a um período de carência de 180 dias.

 

Estes documentos devem ser entregues no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou que tenha jurisdição onde o empreendimento está localizado.

Em suma, incorporação imobiliária é um negócio do ramo da construção civil que precisa de muita atenção e profissionalismo para ser efetuado. Considerando que muitas pessoas podem ficar desconfiadas ao adquirir um imóvel ainda na planta, os incorporadores devem pensar em oferecer vantagens a estes consumidores, a fim de aumentar as vendas. 

Portanto, se você deseja ter uma orientação profissional, conte com a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Conheça-nos melhor seguindo o nosso Instagram.

Licenciamento ambiental: quando fazer e qual é a importância

 

Será que a minha empresa precisa de licenciamento ambiental? Muitos empresários se fazem essa pergunta. Algumas atividades que usam recursos naturais, como mineração e pesca, e até mesmo pequenas indústrias de alimentos, que podem causar danos ao meio ambiente, devem sim seguir as normas para regularizar o projeto dentro dos preceitos de preservação ambiental.

Mas o que é preciso para obter essa licença, quais órgãos procurar e quais etapas cumprir até ficar dentro da lei? Confira todas as informações resumidas neste artigo.

 

Qual a importância de cumprir o licenciamento?

 

O licenciamento ambiental é um instrumento previsto na Lei 6.938, de 1981. Ela integra a Política Nacional do Meio Ambiente e visa alinhar o desenvolvimento econômico à proteção dos recursos naturais.

Desse modo, a lei determina que o empreendedor tem a obrigação de cumprir a lei, em suas respectivas etapas, apresentar o estudo e o relatório de impactos ambientais e fazer as devidas compensações se for o caso, como o plantio de mudas.

Portanto, as autorizações são feitas pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) para obras dentro do estado paulista. Mas também há casos em que a licença deve ser autorizada pelo Ibama, que é o órgão nacional responsável.

Contudo, há casos em que a solicitação pode ser feita diretamente no município. Por isso, a própria Cetesb recomenda que o responsável pela regularização entre neste link, verifique se o município está apto para exercer o licenciamento ambiental e se antecipe sobre a classificação do impacto ambiental do empreendimento que é atendida pelo município.

Sendo assim, todos os pormenores de cada etapa do licenciamento podem ser feitos pelo responsável da obra ou por empresa terceirizada. Caso o empreendimento não obtenha a autorização legal, opere sem a devida licença ou com o documento vencido, os responsáveis podem ser presos e pagarem multa.

 

Quais as principais etapas do licenciamento ambiental?

 

Existem 3 etapas fundamentais para o licenciamento ambiental de uma atividade econômica que use recursos naturais. Confira abaixo:

·        Licença Prévia (LP): é a fase inicial do licenciamento, sendo necessária para dar início a uma atividade;

·        Licença de Instalação (LI): depois da aprovação do projeto inicial, é solicitada a LI. Neste momento, todas as medidas de proteção ambiental já devem ter sido definidas.

·        Licença de Operação (LO): é a etapa final que, como o próprio nome diz, visa liberar o empreendimento para entrar em atividade. Ela deve ser pedida quando a empresa estiver edificada.

 

Quais empreendimentos precisam da licença?

 

Não são apenas os grandes empreendimentos, como hidrelétricas e mineradoras, que precisam do licenciamento ambiental. Pequenas indústrias de alimentos, como fábrica de salgados, por exemplo, também necessitam da autorização, pois utilizam recursos naturais.

Confira agora outros exemplos de áreas econômicas e empreendimentos que precisam de licenciamento ambiental e, portanto, devem cumprir todas as etapas:

·        agricultura, florestas, caça e pesca;

·        indústrias;

·        serviços;

·        obras civis;

·        empreendimentos turísticos, urbanísticos e de lazer;

Em suma, a obtenção do licenciamento ambiental traz muitos benefícios ao empreendimento, como reduzir gastos com a eliminação do risco do pagamento de multas e ainda poder operar tranquilamente.

Nesse sentido, para cumprir todas as etapas do licenciamento, sem sofrer atrasos que possam prejudicar o cronograma da obra é fundamental contar com uma assessoria qualificada.

Por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode assumir o processo de licenciamento ambiental para você. Siga nossa página no Instagram e mande um direct para obter mais informações.

Imóvel com dívidas? Veja como fazer a regularização

 

Ao procurar uma casa ou ponto comercial para comprar, nos deparamos com muitas opções. Porém, nem sempre a que mais agrada é aquela que está regularizada, não é mesmo? Portanto, podemos acabar negociando um imóvel com dívidas. Descubra neste post como regularizar e desfrutar da edificação tranquilamente.

É bom lembrar que antes de comprar um imóvel, principalmente o usado, ainda na fase de negociação, é recomendado fazer uma varredura na documentação do imóvel e do atual proprietário. Isso porque se você comprar uma casa de uma pessoa que possuía dívidas trabalhistas, por exemplo, você terá dores de cabeça.

Mas na maioria dos casos o imóvel com dívidas tem pendências no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e nas taxas de condomínio. Veja mais detalhes a seguir.

 

O que pode ocorrer se houver dívidas de IPTU e de condomínio no imóvel?

 

É bom lembrar que a partir do momento em que você compra o imóvel e o transfere para o seu nome as dívidas anteriores passam a ser suas, por mais que você não tenha contribuído para contraí-las.

Começando pelas dívidas de condomínio, é bom ressaltar que o pagamento da taxa mensal de condomínio está previsto no Código Civil, em seu atigo 1.334. Sendo assim, o proprietário não pode escapar dessa obrigação, sob o risco de não poder vender o imóvel.

Em se tratando de IPTU, o imposto acumulado pode colocar o dono do imóvel na dívida ativa do município. Basicamente, o órgão responsável na prefeitura envia uma notificação ao proprietário para o pagamento da dívida. Se não houver retorno, ele pode ser colocado na dívida ativa, que é uma espécie de cadastro de devedores. Assim, a prefeitura pode cobrar os carnês atrasados judicialmente. Uma das consequências é o imóvel ser penhorado. 

No entanto, a dívida ativa também ocorre nas esferas estadual e federal. Portanto, se houver alguma pendência é importante checar essa informação antes de assinar o contrato.

 

Como efetuar a regularização de imóvel com dívidas?

 

Todo cuidado deve ser tomado antes de adquirir o imóvel, pedindo a documentação necessária ao proprietário e as certidões negativas. Com o número do CPF ou CNPJ, por exemplo, é possível saber se o proprietário do imóvel está na dívida ativa.

No entanto, há muitos compradores que preferem negociar o imóvel com dívidas devido aos descontos. Sendo assim, o comprador pode adquirir o bem por um valor abaixo de mercado, quitar as dívidas e regularizar o bem. Contudo, lembre-se que não é aconselhável comprar um imóvel cujas dívidas ultrapassem 25% do seu valor de venda.

Ao optar por fazer isso, procure o órgão responsável, como o setor de IPTU da prefeitura, e quite a dívida, peça o parcelamento (se for possível) ou entre com um pedido de contestação.

Em resumo, comprar um imóvel com dívidas com a pretensão de adquirí-lo com um preço abaixo do normal para depois regularizá-lo pode ser interessante, desde que você tenha certeza de que poderá efetuar a regularização. No entanto, se você está investindo num imóvel sem saber o seu histórico, corre o risco de perder dinheiro.

Nesse sentido, conte com uma assessoria especializada. A Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária pode lhe ajudar na documentação para você não ter dores de cabeça. Siga nossa página no Facebook e entre em contato conosco.

O imóvel não possui Habite-se: como regularizar?

 

O imóvel não possui Habite-se? E, agora, como fazer a regularização? Essa é uma dúvida muito pertinente. Mas há solução. No entanto, é recomendado ter cuidado antes de adquirir um imóvel sem Habite-se devido às implicações da falta desta certidão.

Afinal de contas, há muitos imóveis irregulares à venda no país. Embora existam ajustes legais, é importante pesquisar e cobrar informações do vendedor antes de concretizar a compra.

Tire, portanto, suas dúvidas a seguir.

 

O que é Habite-se?

 

O Habite-se é uma certidão emitida pela prefeitura do seu município. Ele confirma que o imóvel foi construído dentro das especificações do projeto aprovado antes do início da obra na prefeitura. Tal projeto, por consequência, atende às normas do Plano Diretor e das concessionárias de água e luz.

 

Como saber se um imóvel tem Habite-se?

 

Há dois passos importantes a serem dados antes da compra do imóvel. O primeiro é ir até a prefeitura com o número do IPTU em mãos. Ele também é conhecido como SQL do imóvel e possui 11 dígitos.

O segundo passo é comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis e apresentar uma cópia da matrícula do imóvel. Na sequência, você deve pedir a Certidão de Inteiro Teor, onde constam todas as informações da casa ou apartamento.

 

 

Como regularizar o imóvel sem Habite-se?

 

Após comprado o imóvel, se você identificou que ele não tem Habite-se, obtenha o documento, pois do contrário não será possível registrá-lo em seu nome. Portanto, contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer uma planta do imóvel e solicitar a emissão do Habite-se na prefeitura.

 

Quanto custa a certidão e quanto tempo demora?

 

O custo de uma certidão de Habite-se se baseia na metragem do imóvel e varia conforme o município. Por isso, é difícil dizer o valor total. Mas os especialistas recomendam que você reserve pelo menos 5% do valor do imóvel para a parte burocrática, entre Habite-se, certidões negativas, escritura, registro e averbação. O documento demora cerca de 30 dias para ser emitido a partir da solicitação.

 

Em situações normais, quando o Habite-se é emitido?

 

Na maioria dos casos, o Habite-se é solicitado pelo responsável pela obra após o término. Assim, a prefeitura é comunicada e faz a inspeção no local. Se tudo estiver conforme o projeto aprovado, o documento é emitido. Porém, nos imóveis comprados na planta, o Habite-se naturalmente é emitido somente após o fim da obra. Por isso, é importante ter cuidados na hora de comprar imóveis na planta.

 

É possível financiar um imóvel sem Habite-se?

 

Entre as implicações negativas da ausência do Habite-se está a impossibilidade de realizar financiamento imobiliário. Isso porque as instituições bancárias não aceitam a solicitação se o imóvel não estiver com todos os documentos em dia.

 

O IPTU pago comprova que o imóvel está regular?

 

O IPTU quitado, infelizmente, não é comprovação de que o imóvel está regularizado, com a devida emissão do Habite-se. Portanto, ao pesquisar um imóvel para comprar, não se satisfaça apenas com a apresentação do carnê do IPTU paga, pois é preciso investigar a situação documental da construção.

Para concluir, se o imóvel não possui Habite-se você deverá providenciar a regularização para evitar dores de cabeça como a eventual perda do bem adquirido.

Nesse sentido, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária é especialista em regularização de imóveis. Procure-nos através dos nossos canais de atendimento no Facebook.

Contrato de gaveta: como regularizar a compra do imóvel

 

O contrato de gaveta é uma prática muito comum no Brasil. Ele consiste na compra e venda de um imóvel financiado sem a anuência da instituição bancária. Por consequência, o imóvel fica irregular. Mas como resolver essa pendência? Veja mais informações neste artigo.

É bom lembrar que há um passo a passo a ser seguido na compra de um imóvel usado, como o contrato de compra e venda, a escritura e o registro. Porém, quando falamos em contrato de venda essas etapas não são cumpridas. Isso porque o documento não é aceito no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que é contrato de gaveta?

 

O contrato de gaveta é um documento particular de compra e venda de imóveis. Ele ocorre quando o imóvel é financiado.

Na maioria das vezes, o comprador não tem condições de fazer um financiamento por restrições no seu nome, por exemplo. Ao passo que o vendedor não deseja mais manter o financiamento, porém, não tem recursos para quitar o financiamento para vendê-lo e tirá-lo do seu nome.

Portanto, o contrato de gaveta parece bom para ambas as partes. Mas o barato pode sair caro. Nesse sentido, há riscos para comprador e vendedor.

Por exemplo, o vendedor continua com a titularidade do imóvel e, portanto, pode vendê-lo a outra pessoa. Já o comprador pode não honrar com o compromisso de pagar as parcelas restantes e, como consequência, o vendedor ficar inadimplente e ver o imóvel indo a leilão.

 

Como regularizar imóvel com contrato de gaveta?

 

É preciso se atentar à legislação imobiliária quando se pensa em comprar ou vender o imóvel financiado antes do término do contrato com a instituição bancária.

Isso porque uma pessoa só é considerada proprietária de um imóvel quando a compra e venda ocorre por meio de uma escritura pública, segundo o artigo 108 do Código Civil. Além disso, essa escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Contudo, devido ao histórico de situações parecidas, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já deu jurisprudência afirmando que se todas as prestações foram pagas pelo “gaveteiro” não houve prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, se você está comprando um imóvel com um contrato de gaveta, tente transferir o financiamento em seu nome. Porém, se isso não for possível, tenha em mãos um contrato bem elaborado e o registre em um Cartório de Registro Civil. Nele, estabeleça as condições de pagamentos, transferências, valores, prazos e interesses mútuos.

Após a quitação, portanto, busque a regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fazendo o devido registro e a averbação na matrícula do imóvel.

Para concluir, você viu que o contrato de gaveta é uma prática comum no Brasil. Mas que pode virar uma dor de cabeça, pois o comprador não é efetivamente o dono do imóvel. Além disso, a transação não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, deixando comprador e vulneráveis e sem proteção jurídica caso ocorra algum problema.

Nesse sentido, o mais recomendado é procurar comprar e vender imóvel pelos trâmites normais. Para isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária é um escritório especializado em regularização imobiliária e pode lhe ajudar. Clique no link e entre em contato conosco.