Como regularizar imóvel comercial?

Se você tem uma pequena loja ou um shopping center, será preciso regularizar o seu imóvel comercial, não importando o tamanho ou o segmento. A relação de documentos pode variar de seis a 200 itens, dependendo da sua área. Mas, o fundamental, é manter a documentação atualizada para evitar multas e até a interdição do local. 

Um imóvel comercial está sujeito a mais exigências do que um imóvel residencial, já que a circulação de pessoas é maior, além disso, pode haver produtos perigosos que tragam riscos à população ou ao meio ambiente. 

Já imaginou se uma loja de fogos de artifício ou uma revendedora de gás, por exemplo, não precisasse seguir regras mais rígidas de funcionamento? Por essa razão, é preciso estar em dia com a legislação. 

Que cuidados tomar antes de comprar ou alugar imóvel comercial? 

Se você é empreendedor, deve saber que existem regras de zoneamento urbano. Sendo assim, não é possível abrir qualquer negócio em um bairro residencial, por exemplo. 

Além disso, é preciso checar se o imóvel no qual você está interessado tem Escritura, Matrícula, certidões negativas, Habite-se e averbação em cartório. Esses documentos indicam que o imóvel está regular. 

Caso ele não tenha Habite-se, por exemplo, você não poderá obter o Alvará de Funcionamento. Assim, você corre o risco de ser forçado a fechar as portas diante de uma fiscalização. 

Quais documentos são necessários para regularizar imóvel comercial? 

Quando estamos empreendendo em um negócio físico ou até mesmo on-line com estoque de mercadorias, é preciso seguir a uma série de normas para evitar que o negócio afete o trânsito, a vizinhança ou até mesmo o meio ambiente. 

Dessa forma, cada caso precisa ser analisado criteriosamente. Isso porque um posto de gasolina precisa ter mais licenças do que um escritório de contabilidade, por exemplo. 

Sendo assim, poderá ser exigida Licença Ambiental (Prévia, de Instalação e de Operação), caso a sua atividade cause algum impacto no meio ambiente. 

Além disso, todos os empreendimentos comerciais precisam do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). A licença comprova que o imóvel atende às normas de prevenção e controle de incêndio. 

Dicas para a regularização 

Então, como pode haver variações, é importante seguir a algumas dicas de regularização de imóveis comerciais. Veja a seguir: 

• Faça um diagnóstico do imóvel comercial, checando a documentação já existente; 

• Realize um estudo de viabilidade técnica para a sua atividade; 

• Encomende um Relatório de Impacto de Vizinhança; 

• Verifique se o imóvel tem os recuos e coeficientes de ocupação dentro da lei local;

• Confirme se o imóvel está regulamentado na Vigilância Sanitária (se for o caso); 

• Faça o mesmo com relação ao Licenciamento Ambiental e ao Corpo de Bombeiros. 

Concluindo, você pode achar que se trata de um processo muito burocrático, mas, na verdade, ele é indispensável para você poder tocar seu negócio com mais tranquilidade e sabendo que está dentro da lei. 

Mas se você não tem conhecimento técnico nem tempo para percorrer os órgãos municipais, estaduais e federais e ainda carimbar documentos em cartórios, converse com a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. 

Somos um escritório de engenharia e regularização imobiliária atuante há mais de 15 anos no mercado de Sorocaba-SP e região. 

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Descubra 6 dicas para regularizar seu imóvel

Na hora de comprar, vender ou inventariar um imóvel, a falta de documentação pode ser uma tremenda dor de cabeça. Isso porque é como uma pessoa sem RG ou CPF. Uma hora ou outra será preciso deixar tudo em ordem. Por isso, confira neste conteúdo 5 dicas de como regularizar seu imóvel. 

Primeiramente, é importante frisar que um imóvel, seja ele residencial ou comercial, precisa ter documentos atualizados, como: 

• Certidão de regularização do Habite-se,

• Certidões negativas;

• Contrato de compra e venda;

• Escritura do imóvel;

• Matrícula devidamente atualizada. 

E quando um ou outro documento dessa relação está faltando? Sempre há uma maneira de regularizar seu imóvel no cartório ou nos órgãos responsáveis da prefeitura e do governo federal. Mas é preciso dar o primeiro passo. Então, vamos às dicas!

1. Escritura 

O primeiro passo a ser dado na hora de regularizar imóvel é fazer a Escritura. Para tanto, você deve ir até o Cartório de Registro de Móveis no qual o seu imóvel está localizado. 

Apresente o Contrato de Compra e Venda e solicite a emissão da Escritura da propriedade. 

2. Matrícula 

Com a Escritura em mãos, você poderá solicitar a Matrícula do imóvel, que consiste no histórico desse imóvel, ou seja, as propriedades, os financiamentos e todas as informações pertinentes. 

3. Alvará de Regularização

E, agora, com a Escritura e a Matrícula, será preciso providenciar o Alvará de Regularização. Ele confirma todos os procedimentos legais de construção do imóvel, ou seja, que as etapas atenderam à legislação municipal. 

Esse documento, no entanto, vale apenas para propriedades já construídas. Caso você tenha um lote ou uma obra inacabada, será preciso solicitar o Habite-se. 

4. Habite-se 

Como citado acima, é o documento emitido pela prefeitura para confirmar que todas as legislações locais foram cumpridas. Além disso, essa licença também confirma que o imóvel está em condições de ser habitado e usado. 

5. Certidões negativas 

Está tudo certo na prefeitura? Então, para regularizar seu imóvel será preciso ir à Receita Federal mais próxima e solicitar a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra. 

Este documento comprova que você está em dia com o INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) e que não há dívidas em aberto no seu nome. 

6. Averbação 

Finalmente, com todos os passos anteriores cumpridos, é hora de fazer a averbação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, confirmando que os documentos referentes à titularidade e licenças estão atualizados. 

Imóvel irregular perde o valor 

Somente com todos os passos cumpridos, pode-se dizer que o imóvel está regular. 

Do contrário, ele será clandestino, o que significa dizer que ele perderá até 35% do valor de venda quando você desejar fazer uma transação imobiliária. 

Por conta disso, se você não tem conhecimento sobre a área de regularização de imóveis, ou simplesmente não tem tempo, deixe esse trabalho com a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. 

Nosso escritório é especializado em regularização de imóveis comerciais ou residenciais. 

Quer saber mais? Converse com o nosso time de engenheiros e especialistas. Visite o nosso Instagram e entre em contato in direct. Aproveite para acompanhar nossas dicas de regularização imobiliária em nossas redes sociais.

Regularização de obra: confira nosso checklist

 

Quando o assunto é construir, muitas etapas são necessárias para a regularização de obra. Infelizmente, a burocracia e a falta de informação ainda são grandes vilões na hora de deixar tudo dentro da lei.

É importante ressaltar que obras irregulares podem ser barradas pelas autoridades responsáveis, e o dono do imóvel pode receber uma multa ou ter que demolir a construção.

Pensando em te ajudar com a regularização de obra, preparamos este checklist para você entender o passo a passo. Veja:

✔️ Matrícula do imóvel

Este passo deve ser o primeiro, não se arrisque em começar uma obra sem saber a situação do terreno. Por isso, verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno está localizado é primordial, assim você vai saber a situação real do imóvel e evitará dores de cabeça.

✔️ Alvará

A prefeitura ou o órgão responsável por este setor na sua cidade precisa expedir um alvará licenciando a execução da construção. A falta deste documento impede os próximos passos da regularização de obra.

Obras que são executadas sem o alvará estão em desacordo com a lei. Algumas regras podem variar de acordo com a cidade em que você vive, mas obter o documento é fundamental.

✔️ Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

Este documento deve ser feito pelo arquiteto ou engenheiro responsável pela obra. Afinal, ele prova que há um responsável técnico pela construção. O documento deve ser solicitado junto à prefeitura.

✔️ Solicite os serviços básicos

No processo de regularização de obra, ter serviços de água e luz instalados também é muito importante. Você deve solicitar às empresas responsáveis por estes serviços estas ligações.

Além disso, deve apresentar as licenças do imóvel para conseguir que as ligações sejam feitas.

✔️ Documentação

Antes de pedir a vistoria pelo Habite-se, é preciso ter em mãos uma série de documentos. As prefeituras costumam disponibilizar a lista completa em seus sites.

Alguns deles são: licenças de instalação energética e hidráulica; cópia do alvará para construção; recibo de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); escritura do imóvel, entre outros;

✔️ Habite-se

O Habite-se, também chamado de Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra, é a etapa onde um responsável da prefeitura municipal visita a obra para verificar se todos os requisitos técnicos foram cumpridos. Assim, é possível obter um laudo de certificação que a obra está em conformidade com as regras e pode ser utilizada para os fins propostos. Este documento permite que o imóvel obtenha outras licenças, averbação ou registro de imóvel. Sem ele, nada feito.

✔️ Registro do imóvel

Após obter o Habite-se e estar com a planta da construção em mãos, o proprietário precisa registrar o imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade.

Caso não haja um cartório na sua cidade, é preciso fazer este registro em uma unidade mais próxima. O site do Ministério da Justiça disponibiliza a lista de todos os cartórios em território nacional, enfim, vai ser fácil encontrar o mais próximo da sua residência.

✔️ Cadastro na prefeitura

A última etapa de regularização de obra é feita diretamente na prefeitura local. Leve todos os documentos da compra do imóvel para receber seu número de cadastro e finalizar a etapa de regularização do seu imóvel.

Todos estes trâmites podem ser complicados para quem não entende do assunto, o ideal é contar com a ajuda de profissionais.

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Qual a importância de fazer a regularização fundiária?

Antes de conhecer a importância deste serviço para a população e para o meio-ambiente, vamos saber mais sobre ele para entender sua relevância.

Simplificando, a regularização fundiária é um conjunto de medidas, tanto sociais quanto jurídicas e ambientais, que tem como finalidade regularizar terras, até então, ocupadas de maneira irregular.

Deste modo, garantindo ao morador direitos básicos como água potável e esgoto, além de assegurar a manutenção correta do meio ambiente.

Existe a regularização fundiária urbana e a rural, ambas têm como objetivo gerar o desenvolvimento de agricultores e trabalhadores e, assim, regularizar a posse destes moradores sobre as terras em que já vivem. Este serviço também serve de respaldo para o governo na hora de requerer a desapropriação de áreas de preservação do meio-ambiente.

As políticas de regularização fundiária também servem para auxiliar a solução de conflitos criados durante processos de desapropriação, conservação ambiental etc.

É comum que as terras irregulares apresentem dois tipos de particularidades:

- Irregularidade dominial: este tipo ocorre quando os ocupantes da terra, seja ela privada ou pública, não possuem maneiras de provar sua posse sobre aquele local;

- Urbanística e ambiental: esta irregularidade está relacionada às inadequações à legislação vigente, seja ela urbana ou ambiental;

Para que a regularização fundiária aconteça da melhor maneira, é preciso integrar e alinhar questões urbanas, ambientais e sociais. Por isso, é conhecida como um conjunto de medidas, deste modo, todas devem estar balanceadas para que este serviço seja agregador para ambas as partes.

 

Qual a importância da regularização fundiária?

 

É importante lembrar que a regularização fundiária é um serviço de interesse público. Este processo, e as ações que o envolvem, têm como principal objetivo regularizar e garantir que cidadãos que vivem nestas áreas irregulares possam permanecer nelas, agindo dentro da legislação.

Na maioria das vezes, as áreas ocupadas irregularmente não apresentam condições ideais para moradia e não são atingidas por serviços públicos considerados básicos. Outro ponto relevante em relação a estas ocupações irregulares refere-se à população que as habita. São pessoas com pouco acesso a instrução e/ou com baixa renda, sendo assim, uma parcela mais vulnerável da população.

A função da regularização fundiária é proporcionar a estas pessoas mais qualidade de vida, acesso aos serviços básicos e instruí-los de alguma forma.

Outras tantas vezes, estas áreas ocupadas em desacordo com a legislação estão próximas a áreas de proteção ambiental, como rios, lagos, áreas de preservação etc.

Portanto, o uso destes locais como moradia ou para fins agropecuários, pode prejudicar o meio-ambiente, elevar os níveis de poluição da água e danificar o solo.

Após a regularização fundiária, as famílias passam a ter acesso e direito a saneamento básico, o que diminui os riscos à saúde e os danos ao meio-ambiente.

Deste modo, a regularização aumenta a qualidade de vida de quem vivia em áreas impróprias e também protege a natureza. Além de gerar impacto positivo em toda a cidade.

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Entenda de forma simples o que é Usucapião

 

O usucapião vem do latim usucapio, que significa adquirir pelo uso. Portanto, ele é o instituto da legislação brasileira que permite a uma pessoa ser proprietária de um bem (móvel ou imóvel) devido ao uso contínuo.

Basicamente, o usucapião é uma forma originária de adquirir propriedade no Brasil. Isso é uma consequência do costume brasileiro de não registrar propriedade por acreditar que é um processo caro e demorado.

Assim, quando uma pessoa fixa residência em um terreno ou construção por longos anos (como você verá o prazo a seguir), o dono legítimo poderá perder o imóvel.

Mas esse processo é regrado pela legislação civil brasileira e, nesse sentido, é bom lembrar que para adquirir o direito de domínio do imóvel é preciso cumprir uma série de requisitos. Veja de forma simples neste artigo.

 

Quais são os tipos de usucapião?

 

A legislação brasileira sobre usucapião é bastante complexa. Por isso, existem ao todo 36 espécies ou modelos de usucapião. Mas, na prática, 5 deles são mais conhecidos e serão apresentados a seguir:

1. Ordinário;
2. Extraordinário;
3. Constitucional (também conhecido como especial, urbano ou rural);
4. Coletivo;
5. De abandono de lar. 

Portanto, quando um advogado vai montar uma ação de usucapião é imprescindível que ele justifique a espécie com o seu devido embasamento legal.

 

Quais são os prazos de posse?

 

Os prazos de posse para requerer usucapião variam conforme a espécie. Mas, basicamente, são 5 anos ininterruptos para o usucapião Constitucional, 10 anos para o Ordinário (podendo reduzir para 5 anos dependendo do caso) e 10 anos para o Extraordinário (quando existe moradia habitual).

 

Quais os documentos são apresentados para comprovar usucapião?

 

Existem, pelo menos, 2 documentos fundamentais em processos de usucapião. Veja quais são eles:

Certidão de propriedade: o imóvel precisa ter algum tipo de registro, que pode ser uma matrícula ou transcrição. Trata-se, portanto, de um documento obrigatório que embasa todo o processo. Aliás, é importante observar que o documento é necessário mesmo que se refira a uma área total e se queira fazer o usucapião de apenas uma porção dessa área.

Planta e memorial descritivo: por mais que, no usucapião judicial o juiz possa pedir uma perícia no imóvel, é necessário anexar a planta e memorial descritivo no processo. O documento pode ser obtido na prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel ou no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, 2 itens são fundamentais no processo. Confira:

• Posse mansa e pacífica: é preciso comprovar por meio de provas orais ou documentos que não houve litígio entre posseiro e proprietário legítimo do bem.
• Animus domini ou seja a vontade de ser dono. Nesse sentido, a pessoa que está em posse do imóvel tem a vontade expressa de ser proprietário.

Em síntese, o processo tem prazo variável para ser concluído e pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial, conforme as condições.

Portanto, os processos de usucapião demonstram a necessidade de se registrar o seu imóvel. A máxima de que “quem não registra não é dono” é verdadeira, pois caso contrário o dono legítimo corre o risco de perder o imóvel. Isso porque após o processo de usucapião, o juiz confere o direito de propriedade ao então posseiro, que deve registrar o imóvel em seu nome.

Gostou dessas informações? Siga o Instagram da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária e fale conosco quando precisar de qualquer serviço referente à regularização de imóveis e alvarás de órgãos ambientais.

Você conhece os tipos de cartórios e as suas funções?

Se você já registrou um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis ou se já fez a Certidão de Nascimento do seu filho no Cartório de Registro Civil, saiba que estes são apenas dois dos vários cartórios extrajudiciais que existem.

Então, ficou curioso para saber quantos são e do que cada um deles trata? Fique atento à leitura deste post e saiba como identificar as funções de cada cartório.

O Artigo 5º da Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/94) estabelece 7 tipos de cartórios extrajudiciais no Brasil. Além disso, cada cartório possui tabeliães e registradores concursados. Eles são fiscalizados pelo poder Judiciário.

E, só para complementar, os valores que os cartórios cobram pelos serviços são tabelados por Estado. Sendo assim, o mesmo serviço tem preços diferentes em cada Estado.

Confira agora os 7 tipos de cartórios e as suas funções.

1.      Registro Civil

É o mais conhecido, pois realiza serviços como: certidões (nascimento, casamento e óbito), acordos pré-nupciais, reconhecimento de paternidade, opções de nacionalidade, emancipação de menores, mudança de nome ou sobrenome, registro de divórcio, entre outros serviços.

2.      Cartório de Notas

Também é bastante conhecido. É neste cartório que são feitos documentos que ganham fé pública, como: escrituras, procurações, testamentos, reconhecimento de firma, autenticação de cópias, inventários e outros documentos.

3.      Registro de Imóveis

É neste cartório que são realizados todos os documentos relativos a um imóvel, como matrícula, registro e averbação. É interessante lembrar que podem existir mais de um cartório de Registro de Imóveis no município. Sendo assim, cada um responde pelos imóveis do seu perímetro. Portanto, mesmo que um imóvel tenha a escritura lavrada em um Tabelionato de Notas, ele deve ser registrado no seu respectivo cartório de Registro de Imóveis. Outro detalhe é que qualquer pessoa pode solicitar o histórico do registro do imóvel, não sendo restrito apenas ao proprietário.

4.      Tabelionato de Protestos

O Tabelionato de Protestos dá publicidade a uma dívida não paga. Sendo assim, o devedor é notificado e deve pagar o débito com o credor. Só após o pagamento, o protesto é retirado do cartório.

5.      Registro Civil de Títulos e das Pessoas Jurídicas

Todos os documentos relativos a contratos, atos constitutivos, estatutos ou compromissos das sociedades, fundações e associações são registrados neste tipo de cartório.

6.      Tabelionatos e Ofício de Registro de Contratos Marítimos

Menos comum, este cartório é responsável pelo registro e lavratura de documentos relacionados a embarcações e transações de direito marítimo.

7.      Registro de Distribuição

O último cartório da lista de tipos de cartórios extrajudiciais existentes no Brasil é o de Registro de Distribuição. Ele faz a distribuição equitativa de serviços cartoriais, através do registro dos atos praticados e das comunicações recebidas dos órgãos e serviços competentes.

E, então, agora que você já conhece todos os tipos de cartórios e as suas funções, não deixe de procurá-los sempre que precisar oficializar um documento.

Nós da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária podemos resolver problemas burocráticos que surgirem com as suas transações imobiliárias. Fale conosco!

Quais são os tipos de registro de um imóvel?

 

Para que não haja futuros problemas é necessário realizar corretamente o registro de um imóvel seguindo todas as orientações pertinentes

 

Todos sabem que um terreno deve possuir um tipo de registro para poder ser usado ou receber uma construção. Sabendo disso, existe uma gama de certidões que atende diferentes propósitos.

Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas têm registro em livro próprio, inclusive nos termos de leis. Outros imóveis têm outros tipos de registros ou até mesmo nenhum. Na linguagem popular, costuma-se dizer que imóveis regulares, com registro em cartório, são imóveis “escriturados”.

Alguns imóveis, por exemplo, não possuem matrícula, mas têm registro em livro próprio para poder ser utilizado ou ter uma construção em seu interior. Já outros imóveis têm outros tipos de registros ou até mesmo não possuem um.

Existem inúmeras certidões que atendem a vários propósitos, entre elas temos a certidão em inteiro teor, de ônus e ações reais, certidão negativa de propriedade, de transcrição e quinzenária, vintenária ou trintenária.

Tendo isso em mente, toda pessoa que deseja adquirir ou vender um imóvel tem que estar a par de todos os procedimentos legais para a realização dos mesmos, ou seja, precisa estar atento a cada etapa.

Isso é fundamental para comprovar a autenticidade da propriedade de um imóvel e também para informar seu histórico e se atualmente ele está regulamentado.  

Como existem vários tipos de registros de imóveis vamos explicar as possibilidades para você entender todas suas finalidades.

 

Cartório de Registro de Imóveis

 

Esse estabelecimento é responsável por armazenar e arquivar em diversas certidões as informações relacionadas a um imóvel, assegurando sua autenticidade, legalidade e segurança dos dados.

 

Certidão de matrícula ou de inteiro teor

 

Já essa certidão é conhecida também por certidão de inteiro teor e é uma cópia onde consta todas informações do imóvel como dimensão e localização, por exemplo. É utilizada geralmente para comprovar a titularidade do imóvel.

 

Certidão de ônus reais

 

Neste tipo de certidão constam informações relativas ao imóvel e seus proprietários, por exemplo, e também se recai algum tipo de ônus sobre ele. Muito importante, não é mesmo?

 

Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias

 

Além das informações acerca do imóvel e dos proprietários, este documento apresenta se há alguma ação real ou pessoal sobre o imóvel.

 

Certidão de cadeia dominial

 

Esse documento se trata especificamente de um levantamento cronológico realizado no cartório para comprovar a autenticidade de todas as transmissões e titulação da propriedade até o proprietário atual.

 

Certidão de transcrição e transmissões

 

Trata-se de um registro feito no Livro de Transcrição e Transmissões contendo os dados dos imóveis

 

Certidão de que, além deste imóvel, não há outro

 

Esse documento é solicitado porque é necessário liberar o FGTS e, nele, constam as informações do imóvel, bem como de seus proprietários e, também, comprovam que não há outro imóvel no nome do proprietário.

 

Certidão de que, além deste ônus, não há outro

 

Apresenta informações acerca do imóvel e seus proprietários, ressaltando que não há outro ônus que incida sobre ele.

 

Certidão negativa de propriedade

 

Este tipo de certidão é extremamente importante para o saque do FGTS. Nela constam também informações se uma determinada pessoa não possui imóvel registrado em seu nome em uma cidade ou naquela zona de registro de imóveis.

 

Certidão quinzenaria / vintenária/ trintenária

 

Por último, mas não menos importante, esse documento é constituído pela certidão de matrícula atualizada ou certidão de inteiro teor, e também o histórico onde constam os últimos 15, 20 ou 30 anos, conforme a solicitação da pessoa.

Viu quanta informação? Aqui você conheceu os principais serviços e documentos que são emitidos por um Cartório de Registros de Imóveis e agora terá uma boa ideia de como solicitar os documentos dependendo de sua necessidade.

 

Nossos contatos

 

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