Regularização de obra: confira nosso checklist

 

Quando o assunto é construir, muitas etapas são necessárias para a regularização de obra. Infelizmente, a burocracia e a falta de informação ainda são grandes vilões na hora de deixar tudo dentro da lei.

É importante ressaltar que obras irregulares podem ser barradas pelas autoridades responsáveis, e o dono do imóvel pode receber uma multa ou ter que demolir a construção.

Pensando em te ajudar com a regularização de obra, preparamos este checklist para você entender o passo a passo. Veja:

✔️ Matrícula do imóvel

Este passo deve ser o primeiro, não se arrisque em começar uma obra sem saber a situação do terreno. Por isso, verificar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno está localizado é primordial, assim você vai saber a situação real do imóvel e evitará dores de cabeça.

✔️ Alvará

A prefeitura ou o órgão responsável por este setor na sua cidade precisa expedir um alvará licenciando a execução da construção. A falta deste documento impede os próximos passos da regularização de obra.

Obras que são executadas sem o alvará estão em desacordo com a lei. Algumas regras podem variar de acordo com a cidade em que você vive, mas obter o documento é fundamental.

✔️ Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

Este documento deve ser feito pelo arquiteto ou engenheiro responsável pela obra. Afinal, ele prova que há um responsável técnico pela construção. O documento deve ser solicitado junto à prefeitura.

✔️ Solicite os serviços básicos

No processo de regularização de obra, ter serviços de água e luz instalados também é muito importante. Você deve solicitar às empresas responsáveis por estes serviços estas ligações.

Além disso, deve apresentar as licenças do imóvel para conseguir que as ligações sejam feitas.

✔️ Documentação

Antes de pedir a vistoria pelo Habite-se, é preciso ter em mãos uma série de documentos. As prefeituras costumam disponibilizar a lista completa em seus sites.

Alguns deles são: licenças de instalação energética e hidráulica; cópia do alvará para construção; recibo de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); escritura do imóvel, entre outros;

✔️ Habite-se

O Habite-se, também chamado de Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra, é a etapa onde um responsável da prefeitura municipal visita a obra para verificar se todos os requisitos técnicos foram cumpridos. Assim, é possível obter um laudo de certificação que a obra está em conformidade com as regras e pode ser utilizada para os fins propostos. Este documento permite que o imóvel obtenha outras licenças, averbação ou registro de imóvel. Sem ele, nada feito.

✔️ Registro do imóvel

Após obter o Habite-se e estar com a planta da construção em mãos, o proprietário precisa registrar o imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade.

Caso não haja um cartório na sua cidade, é preciso fazer este registro em uma unidade mais próxima. O site do Ministério da Justiça disponibiliza a lista de todos os cartórios em território nacional, enfim, vai ser fácil encontrar o mais próximo da sua residência.

✔️ Cadastro na prefeitura

A última etapa de regularização de obra é feita diretamente na prefeitura local. Leve todos os documentos da compra do imóvel para receber seu número de cadastro e finalizar a etapa de regularização do seu imóvel.

Todos estes trâmites podem ser complicados para quem não entende do assunto, o ideal é contar com a ajuda de profissionais.

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Qual a importância de fazer a regularização fundiária?

Antes de conhecer a importância deste serviço para a população e para o meio-ambiente, vamos saber mais sobre ele para entender sua relevância.

Simplificando, a regularização fundiária é um conjunto de medidas, tanto sociais quanto jurídicas e ambientais, que tem como finalidade regularizar terras, até então, ocupadas de maneira irregular.

Deste modo, garantindo ao morador direitos básicos como água potável e esgoto, além de assegurar a manutenção correta do meio ambiente.

Existe a regularização fundiária urbana e a rural, ambas têm como objetivo gerar o desenvolvimento de agricultores e trabalhadores e, assim, regularizar a posse destes moradores sobre as terras em que já vivem. Este serviço também serve de respaldo para o governo na hora de requerer a desapropriação de áreas de preservação do meio-ambiente.

As políticas de regularização fundiária também servem para auxiliar a solução de conflitos criados durante processos de desapropriação, conservação ambiental etc.

É comum que as terras irregulares apresentem dois tipos de particularidades:

- Irregularidade dominial: este tipo ocorre quando os ocupantes da terra, seja ela privada ou pública, não possuem maneiras de provar sua posse sobre aquele local;

- Urbanística e ambiental: esta irregularidade está relacionada às inadequações à legislação vigente, seja ela urbana ou ambiental;

Para que a regularização fundiária aconteça da melhor maneira, é preciso integrar e alinhar questões urbanas, ambientais e sociais. Por isso, é conhecida como um conjunto de medidas, deste modo, todas devem estar balanceadas para que este serviço seja agregador para ambas as partes.

 

Qual a importância da regularização fundiária?

 

É importante lembrar que a regularização fundiária é um serviço de interesse público. Este processo, e as ações que o envolvem, têm como principal objetivo regularizar e garantir que cidadãos que vivem nestas áreas irregulares possam permanecer nelas, agindo dentro da legislação.

Na maioria das vezes, as áreas ocupadas irregularmente não apresentam condições ideais para moradia e não são atingidas por serviços públicos considerados básicos. Outro ponto relevante em relação a estas ocupações irregulares refere-se à população que as habita. São pessoas com pouco acesso a instrução e/ou com baixa renda, sendo assim, uma parcela mais vulnerável da população.

A função da regularização fundiária é proporcionar a estas pessoas mais qualidade de vida, acesso aos serviços básicos e instruí-los de alguma forma.

Outras tantas vezes, estas áreas ocupadas em desacordo com a legislação estão próximas a áreas de proteção ambiental, como rios, lagos, áreas de preservação etc.

Portanto, o uso destes locais como moradia ou para fins agropecuários, pode prejudicar o meio-ambiente, elevar os níveis de poluição da água e danificar o solo.

Após a regularização fundiária, as famílias passam a ter acesso e direito a saneamento básico, o que diminui os riscos à saúde e os danos ao meio-ambiente.

Deste modo, a regularização aumenta a qualidade de vida de quem vivia em áreas impróprias e também protege a natureza. Além de gerar impacto positivo em toda a cidade.

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Entenda de forma simples o que é Usucapião

 

O usucapião vem do latim usucapio, que significa adquirir pelo uso. Portanto, ele é o instituto da legislação brasileira que permite a uma pessoa ser proprietária de um bem (móvel ou imóvel) devido ao uso contínuo.

Basicamente, o usucapião é uma forma originária de adquirir propriedade no Brasil. Isso é uma consequência do costume brasileiro de não registrar propriedade por acreditar que é um processo caro e demorado.

Assim, quando uma pessoa fixa residência em um terreno ou construção por longos anos (como você verá o prazo a seguir), o dono legítimo poderá perder o imóvel.

Mas esse processo é regrado pela legislação civil brasileira e, nesse sentido, é bom lembrar que para adquirir o direito de domínio do imóvel é preciso cumprir uma série de requisitos. Veja de forma simples neste artigo.

 

Quais são os tipos de usucapião?

 

A legislação brasileira sobre usucapião é bastante complexa. Por isso, existem ao todo 36 espécies ou modelos de usucapião. Mas, na prática, 5 deles são mais conhecidos e serão apresentados a seguir:

1. Ordinário;
2. Extraordinário;
3. Constitucional (também conhecido como especial, urbano ou rural);
4. Coletivo;
5. De abandono de lar. 

Portanto, quando um advogado vai montar uma ação de usucapião é imprescindível que ele justifique a espécie com o seu devido embasamento legal.

 

Quais são os prazos de posse?

 

Os prazos de posse para requerer usucapião variam conforme a espécie. Mas, basicamente, são 5 anos ininterruptos para o usucapião Constitucional, 10 anos para o Ordinário (podendo reduzir para 5 anos dependendo do caso) e 10 anos para o Extraordinário (quando existe moradia habitual).

 

Quais os documentos são apresentados para comprovar usucapião?

 

Existem, pelo menos, 2 documentos fundamentais em processos de usucapião. Veja quais são eles:

Certidão de propriedade: o imóvel precisa ter algum tipo de registro, que pode ser uma matrícula ou transcrição. Trata-se, portanto, de um documento obrigatório que embasa todo o processo. Aliás, é importante observar que o documento é necessário mesmo que se refira a uma área total e se queira fazer o usucapião de apenas uma porção dessa área.

Planta e memorial descritivo: por mais que, no usucapião judicial o juiz possa pedir uma perícia no imóvel, é necessário anexar a planta e memorial descritivo no processo. O documento pode ser obtido na prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel ou no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, 2 itens são fundamentais no processo. Confira:

• Posse mansa e pacífica: é preciso comprovar por meio de provas orais ou documentos que não houve litígio entre posseiro e proprietário legítimo do bem.
• Animus domini ou seja a vontade de ser dono. Nesse sentido, a pessoa que está em posse do imóvel tem a vontade expressa de ser proprietário.

Em síntese, o processo tem prazo variável para ser concluído e pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial, conforme as condições.

Portanto, os processos de usucapião demonstram a necessidade de se registrar o seu imóvel. A máxima de que “quem não registra não é dono” é verdadeira, pois caso contrário o dono legítimo corre o risco de perder o imóvel. Isso porque após o processo de usucapião, o juiz confere o direito de propriedade ao então posseiro, que deve registrar o imóvel em seu nome.

Gostou dessas informações? Siga o Instagram da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária e fale conosco quando precisar de qualquer serviço referente à regularização de imóveis e alvarás de órgãos ambientais.

Você conhece os tipos de cartórios e as suas funções?

Se você já registrou um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis ou se já fez a Certidão de Nascimento do seu filho no Cartório de Registro Civil, saiba que estes são apenas dois dos vários cartórios extrajudiciais que existem.

Então, ficou curioso para saber quantos são e do que cada um deles trata? Fique atento à leitura deste post e saiba como identificar as funções de cada cartório.

O Artigo 5º da Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/94) estabelece 7 tipos de cartórios extrajudiciais no Brasil. Além disso, cada cartório possui tabeliães e registradores concursados. Eles são fiscalizados pelo poder Judiciário.

E, só para complementar, os valores que os cartórios cobram pelos serviços são tabelados por Estado. Sendo assim, o mesmo serviço tem preços diferentes em cada Estado.

Confira agora os 7 tipos de cartórios e as suas funções.

1.      Registro Civil

É o mais conhecido, pois realiza serviços como: certidões (nascimento, casamento e óbito), acordos pré-nupciais, reconhecimento de paternidade, opções de nacionalidade, emancipação de menores, mudança de nome ou sobrenome, registro de divórcio, entre outros serviços.

2.      Cartório de Notas

Também é bastante conhecido. É neste cartório que são feitos documentos que ganham fé pública, como: escrituras, procurações, testamentos, reconhecimento de firma, autenticação de cópias, inventários e outros documentos.

3.      Registro de Imóveis

É neste cartório que são realizados todos os documentos relativos a um imóvel, como matrícula, registro e averbação. É interessante lembrar que podem existir mais de um cartório de Registro de Imóveis no município. Sendo assim, cada um responde pelos imóveis do seu perímetro. Portanto, mesmo que um imóvel tenha a escritura lavrada em um Tabelionato de Notas, ele deve ser registrado no seu respectivo cartório de Registro de Imóveis. Outro detalhe é que qualquer pessoa pode solicitar o histórico do registro do imóvel, não sendo restrito apenas ao proprietário.

4.      Tabelionato de Protestos

O Tabelionato de Protestos dá publicidade a uma dívida não paga. Sendo assim, o devedor é notificado e deve pagar o débito com o credor. Só após o pagamento, o protesto é retirado do cartório.

5.      Registro Civil de Títulos e das Pessoas Jurídicas

Todos os documentos relativos a contratos, atos constitutivos, estatutos ou compromissos das sociedades, fundações e associações são registrados neste tipo de cartório.

6.      Tabelionatos e Ofício de Registro de Contratos Marítimos

Menos comum, este cartório é responsável pelo registro e lavratura de documentos relacionados a embarcações e transações de direito marítimo.

7.      Registro de Distribuição

O último cartório da lista de tipos de cartórios extrajudiciais existentes no Brasil é o de Registro de Distribuição. Ele faz a distribuição equitativa de serviços cartoriais, através do registro dos atos praticados e das comunicações recebidas dos órgãos e serviços competentes.

E, então, agora que você já conhece todos os tipos de cartórios e as suas funções, não deixe de procurá-los sempre que precisar oficializar um documento.

Nós da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária podemos resolver problemas burocráticos que surgirem com as suas transações imobiliárias. Fale conosco!

Quais são os tipos de registro de um imóvel?

 

Para que não haja futuros problemas é necessário realizar corretamente o registro de um imóvel seguindo todas as orientações pertinentes

 

Todos sabem que um terreno deve possuir um tipo de registro para poder ser usado ou receber uma construção. Sabendo disso, existe uma gama de certidões que atende diferentes propósitos.

Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas têm registro em livro próprio, inclusive nos termos de leis. Outros imóveis têm outros tipos de registros ou até mesmo nenhum. Na linguagem popular, costuma-se dizer que imóveis regulares, com registro em cartório, são imóveis “escriturados”.

Alguns imóveis, por exemplo, não possuem matrícula, mas têm registro em livro próprio para poder ser utilizado ou ter uma construção em seu interior. Já outros imóveis têm outros tipos de registros ou até mesmo não possuem um.

Existem inúmeras certidões que atendem a vários propósitos, entre elas temos a certidão em inteiro teor, de ônus e ações reais, certidão negativa de propriedade, de transcrição e quinzenária, vintenária ou trintenária.

Tendo isso em mente, toda pessoa que deseja adquirir ou vender um imóvel tem que estar a par de todos os procedimentos legais para a realização dos mesmos, ou seja, precisa estar atento a cada etapa.

Isso é fundamental para comprovar a autenticidade da propriedade de um imóvel e também para informar seu histórico e se atualmente ele está regulamentado.  

Como existem vários tipos de registros de imóveis vamos explicar as possibilidades para você entender todas suas finalidades.

 

Cartório de Registro de Imóveis

 

Esse estabelecimento é responsável por armazenar e arquivar em diversas certidões as informações relacionadas a um imóvel, assegurando sua autenticidade, legalidade e segurança dos dados.

 

Certidão de matrícula ou de inteiro teor

 

Já essa certidão é conhecida também por certidão de inteiro teor e é uma cópia onde consta todas informações do imóvel como dimensão e localização, por exemplo. É utilizada geralmente para comprovar a titularidade do imóvel.

 

Certidão de ônus reais

 

Neste tipo de certidão constam informações relativas ao imóvel e seus proprietários, por exemplo, e também se recai algum tipo de ônus sobre ele. Muito importante, não é mesmo?

 

Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias

 

Além das informações acerca do imóvel e dos proprietários, este documento apresenta se há alguma ação real ou pessoal sobre o imóvel.

 

Certidão de cadeia dominial

 

Esse documento se trata especificamente de um levantamento cronológico realizado no cartório para comprovar a autenticidade de todas as transmissões e titulação da propriedade até o proprietário atual.

 

Certidão de transcrição e transmissões

 

Trata-se de um registro feito no Livro de Transcrição e Transmissões contendo os dados dos imóveis

 

Certidão de que, além deste imóvel, não há outro

 

Esse documento é solicitado porque é necessário liberar o FGTS e, nele, constam as informações do imóvel, bem como de seus proprietários e, também, comprovam que não há outro imóvel no nome do proprietário.

 

Certidão de que, além deste ônus, não há outro

 

Apresenta informações acerca do imóvel e seus proprietários, ressaltando que não há outro ônus que incida sobre ele.

 

Certidão negativa de propriedade

 

Este tipo de certidão é extremamente importante para o saque do FGTS. Nela constam também informações se uma determinada pessoa não possui imóvel registrado em seu nome em uma cidade ou naquela zona de registro de imóveis.

 

Certidão quinzenaria / vintenária/ trintenária

 

Por último, mas não menos importante, esse documento é constituído pela certidão de matrícula atualizada ou certidão de inteiro teor, e também o histórico onde constam os últimos 15, 20 ou 30 anos, conforme a solicitação da pessoa.

Viu quanta informação? Aqui você conheceu os principais serviços e documentos que são emitidos por um Cartório de Registros de Imóveis e agora terá uma boa ideia de como solicitar os documentos dependendo de sua necessidade.

 

Nossos contatos

 

Não deixe de conferir nossas redes sociais, somos a Oliveira & Lemos, especialista em regularização imobiliária. Nosso expediente é de segunda à sexta-feira, das 9h às 18h. Você poderá tirar todas as suas dúvidas em nosso WhatsApp (15) 99707-7696.

Como regularizar a demolição de imóveis?

Saiba tudo que é necessário para realizar a demolição de imóveis de forma correta evitando problemas futuros

Atualmente não é raro encontrar imóveis em péssimas condições e desgastados onde a reforma não é mais viável. Sendo assim a demolição de imóveis se torna a melhor alternativa nessa situação, mas antes de realizar esse procedimento é necessário ter em mente que isto não é algo que possa ser feito do dia para a noite. Por isso, vamos detalhar de forma minuciosa e dar o passo a passo para realizar todo esse procedimento sem ter dor de cabeça.

Primeiramente, há uma série de processos e cuidados que precisam ser tomados para que a demolição do imóvel ocorra de forma segura. Além disso, é extremamente importante que haja um acompanhamento de profissionais competentes como o engenheiro, por exemplo.  

Ao longo do texto você irá saber tudo que você precisa considerar na hora de solicitar orçamento para demolição de seu imóvel. Bom, ao contrário do que muitos pensam, não é só sair derrubando as paredes até porque se existe um imóvel na propriedade é preciso ir aos órgãos competentes para dar entrada na documentação pertinente.

 

Entrada na documentação

 

Você terá que ir até a prefeitura da sua cidade e fazer a solicitação para a demolição do seu imóvel. Com isso, eles vão expedir um documento que irá conter um prazo para execução da demolição.

Nesse prazo determinado (que varia conforme o caso) você mesmo poderá fazer a demolição ou contratar uma empresa especializada.

Provavelmente, você irá precisar fazer uso de uma retroescavadeira e de um caminhão para realizar a retirada dos entulhos. E é necessário frisar que seja verificado com antecedência se na sua cidade há locais específicos para despejo de entulho, pois ele não pode ser jogado em qualquer lugar.

 

Comunicação da demolição

 

Em seguida você deverá comunicar a prefeitura que a demolição já foi realizada e, logo após, os técnicos irão agendar uma visita com prazo indefinido ao imóvel para confirmar se o procedimento foi realizado de fato e se tudo está nos conformes.

 

Vistoria da prefeitura

 

Logo após esta verificação, a prefeitura solicitará um novo prazo para liberar a certidão necessária para fazer a averbação da demolição. Quando a prefeitura liberar esta documentação, você deverá levá-la ao cartório para o registro e a averbação da demolição. Aqui poderá levar 30 dias ou mais para a resolução.

O processo de averbação é, na realidade, a inclusão de mais um registro no histórico do imóvel que deve ser feita sempre que há uma modificação relevante na estrutura do mesmo. Por exemplo, sempre que você checar a matrícula do seu imóvel irá aparecer uma lista de todos os acontecimentos, como compra, venda, reformas entre outras.

 

Geração de nova matrícula

 

Quando esta documentação estiver pronta, você deverá solicitar uma nova matrícula do imóvel neste mesmo cartório, e no histórico irá aparecer o registro da demolição que agora será um terreno devido à ausência de casa.

Após todo esse procedimento seu imóvel estará totalmente regularizado para financiamento como terreno ou para construção de um imóvel. Caso vá construir o imóvel deverá seguir as regras atuais como, por exemplo, recuar a construção de acordo com a quantidade de metros estipulada por sua cidade. 

 

Documentação necessária

 

Não importa se o processo será parcial ou total, é necessária essa autorização. Esse alvará precisará ficar no local da obra, para possíveis fiscalizações.

Para solicitar o seu alvará de demolição do imóvel, será necessário ir até a prefeitura da sua cidade munido dos seguintes documentos:

·         Requerimento assinado pelo proprietário do imóvel;

·         Anuência dos demais proprietários do imóvel (se houver);

·         Cópia do documento de propriedade do imóvel em nome do proprietário (matrícula e escritura);

·         Cópia da ART ou RRT e comprovante de pagamento para a demolição;

·         O projeto deve conter notas gerais e específicas que estará de acordo com as diversas leis e normas vigentes.

Para finalizar, na hora de regularizar a documentação do seu imóvel conte com a Oliveira & Lemos. Nosso expediente é de segunda à sexta-feira, das 9h às 18h. Você poderá tirar todas as suas dúvidas em nosso WhatsApp (15) 99707-7696.

Fica caro regularizar um imóvel?

 

Uma pergunta que não cala quando estamos comprando um bem residencial ou comercial é sobre quanto custa regularizar um imóvel. Acima de tudo, é bom fazer um planejamento financeiro e separar uma reserva para a documentação.

Acima de tudo, é bom lembrar que um imóvel irregular perde até 35% do seu valor. Sendo assim, se a sua intenção é vender ou transmitir aos seus herdeiros, saiba que a regularização é imprescindível.

Nesse sentido, acompanhe neste conteúdo quanto custa, em média, regularizar um imóvel e os principais passos a serem tomados.

 

Qual é o valor médio investido?

 

É difícil dizer quanto custa regularizar um imóvel. Isso porque há uma série de fatores que interferem no cálculo. Entre eles estão o tamanho do lote, as taxas municipais (que variam de município para município), os honorários dos profissionais envolvidos (engenheiro e arquiteto), entre outros elementos.

Mas é possível afirmar que para regularizar um imóvel você irá gastar cerca de 2% a 4% do valor total do imóvel. Sendo assim, se um imóvel residencial custa R$ 500 mil, você precisará de R$ 10 mil a R$ 20 mil para a regularização do bem.

Dessa forma, você poderá assegurar que o imóvel poderá ser usado numa transação comercial, inclusive com a valorização do preço final. Isso porque essa é uma garantia para o futuro comprador, que não terá dores de cabeça com a documentação do bem.

 

Quais são as taxas necessárias?

 

Basicamente, o imóvel precisa ser regularizado na prefeitura e nos órgãos federais. Sendo assim, você terá que colocar no seu radar o pagamento de:

CND (Certidão Negativa de Débitos): o documento custa, em média, R$ 2 mil, mas é essencial para fazer a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis;  

ISS (Imposto sobre Serviços): a alíquota pode variar entre 2% e 5% sobre o serviço realizado. Nesse sentido, o valor varia conforme o município;  

Projeto arquitetônico: são feitos por engenheiros ou arquitetos, que cobram seus honorários pela prestação do serviço que, aliás, é fundamental para a obtenção de certidões que comprovem a área construída e reformas no imóvel;

Dimensões: o tamanho do terreno também interfere no valor final da regularização do imóvel;

Habite-se: é um dos documentos mais importantes para obter a regularização do imóvel. Mas para obtê-lo é necessário contar com alvará de construção, CND, projeto arquitetônico e matrícula do imóvel.

 

Quem não registra não é dono

 

Só para complementar, quem não registra não é dono do imóvel. Isso porque assim como uma pessoa precisa ter RG e CPF para ter acesso a uma série de direitos, o imóvel também necessita da regularização documental para ser considerado oficial.

Nesse sentido, lembre-se de traçar um orçamento, verificar formas de financiamento de outros itens da obra (no caso de construção e reforma) e providenciar a regularização do imóvel.

Mas para que isso não seja algo estressante e que lhe faça perder tempo, conte com os serviços do escritório Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, especializado em regularização imobiliária.

Sendo asim, acompanhe nossas redes sociais clicando aqui e saiba como a regularização do imóvel é importante para você ter um futuro tranquilo no que se refere ao seu investimento.