Contrato de gaveta: como regularizar a compra do imóvel

 

O contrato de gaveta é uma prática muito comum no Brasil. Ele consiste na compra e venda de um imóvel financiado sem a anuência da instituição bancária. Por consequência, o imóvel fica irregular. Mas como resolver essa pendência? Veja mais informações neste artigo.

É bom lembrar que há um passo a passo a ser seguido na compra de um imóvel usado, como o contrato de compra e venda, a escritura e o registro. Porém, quando falamos em contrato de venda essas etapas não são cumpridas. Isso porque o documento não é aceito no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que é contrato de gaveta?

 

O contrato de gaveta é um documento particular de compra e venda de imóveis. Ele ocorre quando o imóvel é financiado.

Na maioria das vezes, o comprador não tem condições de fazer um financiamento por restrições no seu nome, por exemplo. Ao passo que o vendedor não deseja mais manter o financiamento, porém, não tem recursos para quitar o financiamento para vendê-lo e tirá-lo do seu nome.

Portanto, o contrato de gaveta parece bom para ambas as partes. Mas o barato pode sair caro. Nesse sentido, há riscos para comprador e vendedor.

Por exemplo, o vendedor continua com a titularidade do imóvel e, portanto, pode vendê-lo a outra pessoa. Já o comprador pode não honrar com o compromisso de pagar as parcelas restantes e, como consequência, o vendedor ficar inadimplente e ver o imóvel indo a leilão.

 

Como regularizar imóvel com contrato de gaveta?

 

É preciso se atentar à legislação imobiliária quando se pensa em comprar ou vender o imóvel financiado antes do término do contrato com a instituição bancária.

Isso porque uma pessoa só é considerada proprietária de um imóvel quando a compra e venda ocorre por meio de uma escritura pública, segundo o artigo 108 do Código Civil. Além disso, essa escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Contudo, devido ao histórico de situações parecidas, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já deu jurisprudência afirmando que se todas as prestações foram pagas pelo “gaveteiro” não houve prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, se você está comprando um imóvel com um contrato de gaveta, tente transferir o financiamento em seu nome. Porém, se isso não for possível, tenha em mãos um contrato bem elaborado e o registre em um Cartório de Registro Civil. Nele, estabeleça as condições de pagamentos, transferências, valores, prazos e interesses mútuos.

Após a quitação, portanto, busque a regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fazendo o devido registro e a averbação na matrícula do imóvel.

Para concluir, você viu que o contrato de gaveta é uma prática comum no Brasil. Mas que pode virar uma dor de cabeça, pois o comprador não é efetivamente o dono do imóvel. Além disso, a transação não é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, deixando comprador e vulneráveis e sem proteção jurídica caso ocorra algum problema.

Nesse sentido, o mais recomendado é procurar comprar e vender imóvel pelos trâmites normais. Para isso, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária é um escritório especializado em regularização imobiliária e pode lhe ajudar. Clique no link e entre em contato conosco.

Unificação e desdobro: o que é e como fazer

Você precisa dividir ou aumentar um terreno? Pois saiba que existem dois processos diferentes: a unificação e desdobro. Confira neste artigo as características de cada um deles e saiba como dar entrada aos processos no cartório e na prefeitura do seu município.

Aliás, os processos se fazem necessários para a regularização do imóvel. Isso porque a sua obra pode ser embargada ou não receber a devida licença se a documentação do terreno apresentar pendências.

Então, confira esses dois conceitos tão importantes da construção civil e regularize o seu imóvel para evitar dores de cabeça futuras.

 

O que é unificação? 

 

É legalmente possível juntar dois ou mais lotes. Para isso existe o processo de unificação. Ele nada mais é do que a união de terrenos aptos para a construção de uma edificação.

No entanto, é bom ressaltar que antes da unificação é necessário que os dois ou mais lotes estejam devidamente legalizados. Assim, se fará um novo registro da área unificada e uma nova escritura com as dimensões atuais do lote.

Portanto, logo após comprar o terreno você terá que contratar os serviços de um engenheiro civil para garantir que a unificação seja feita corretamente, com todos os levantamentos topográficos em questão.

Desse modo, proprietário e engenheiro entrarão com um processo junto à prefeitura para solicitar a unificação da área. Logo após a autorização, se registrará o procedimento em cartório. A partir de então, o loteamento estará regularizado.

Veja, portanto, alguns documentos necessários:

·        requerimento assinado pelos proprietários dos imóveis a serem unificados;

·        certidão ou prova da prefeitura que ateste a unificação pretendida;

·        planta assinada por profissional habilitado pelo Crea;

·        certidão ou documento da prefeitura sobre o número do cadastro do imóvel unificado;

·        memorial descritivo.

Além disso, a documentação pode variar conforme o caso. Nesse sentido, é importante contar com a assessoria de um profissional ou empresa capacitada.

 

O que é desdobro?

 

Basicamente, o desdobro é a divisão de um lote já existente. Assim as áreas divididas podem se juntar a um outro imóvel ou tornar-se um terreno independente.

O processo segue à legislação municipal, que varia dependendo da cidade. Assim, os documentos e os trâmites exigidos para o processo também são diferenciados.

Aqui é importante destacar que o proprietário pode fazer tanto o desdobro quanto o desmembramento. Os dois processos, no entanto, são distintos. Isso porque o desmembramento consiste na divisão de glebas em dois ou mais lotes.

Além disso, enquanto o desdobro segue a leis municipais, o desmembramento obedece à Lei Federal nº 6.766/1979. Portanto, o desmembramento é exigido para áreas superiores a 720 metros quadrados. Além disso, cada lote originado dessa divisão não pode ser inferior a 125 metros quadrados.

Basicamente, o proprietário terá que recorrer à assessoria de um profissional especializado para identificar se poderá fazer um desdobro ou um desmembramento da sua área. O importante, porém, é fazer o procedimento.

Para concluir, é bom lembrar que para fazer a unificação e desdobro os terrenos devem ser devidamente mensurados, que haja uma planta topográfica e o memorial descritivo dos lotes.

Portanto, o ideal é contratar profissionais que tenham experiência no serviço para que nenhuma etapa contenha incorreções e seja necessário retroceder na regularização. Afinal, é importante estar com a documentação em dia para evitar dores de cabeça futuras.

Nesse sentido, a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária tem um histórico de casos de sucesso na área de unificação e desdobro e pode lhe ajudar! Entre em contato conosco através das nossas redes sociais.

Como fazer retificação de área em cartório?

 

Se você está preocupado porque terá que fazer a retificação de área do seu imóvel, calma, pois o processo não é tão complicado assim. Contudo, é importante seguir os passos certos e regularizar a documentação do imóvel para ficar tranquilo.

A retificação de área é uma etapa importante da regularização de imóveis. Afinal de contas, na hora de fazer o inventário ou de vender o imóvel, a área irregular pode atrapalhar os seus planos.

Sendo assim, confira a seguir o que é retificação de área, quais são os principais tipos e a documentação necessária para dar entrada no processo.

 

O que é retificação de área?

 

Retificar significa corrigir. Nesse sentido, a retificação de área de um imóvel representa a correção ou atualização de dados referentes a ângulos, perímetros, áreas e demais detalhes importantes de um imóvel.

Portanto, ela pode ser de dois tipos:

·        judicial: feita de acordo com ordem judicial, sendo muito comum em processos de usucapião;

·        extrajudicial ou administrativa: realizada no cartório de Registro de Imóveis, podendo ser unilateral ou bilateral (quando precisa da anuência de terceiros).

Basicamente, o processo foi simplificado graças à Lei Federal 10.931/2004. Ela, portanto, modificou os artigos 213 a 215 da Lei Federal 6.015/1973.

Desse modo, com a nova lei, o artigo 212 passou a sustentar que:

“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no artigo 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

Em suma, os procedimentos cabíveis passaram a ser feitos em cartório. Assim, o aval de um juiz não é mais necessário em todos os casos. Embora, como você viu acima, algumas situações, ainda precisarão da intervenção judicial.

 

Como dar entrada na regularização?

 

Para fazer a retificação de área é necessário contar com a avaliação de um profissional habilitado no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Ele, por sua vez, fará o levantamento do local em busca da atualização dos documentos.

Porém, além do levantamento atual da área, o cartório de Registro de Imóveis exigirá outros documentos, como:

·        nome e CPF dos confrontantes na planta;

·        planta da área desenhada de acordo com a matrícula, de preferência sobreposta à anterior e marcada com cores e hachuras;

·        memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

·        declaração sobre o aparelho utilizado no levantamento;

·        declaração de que o terreno é intra muros e que não existe litígio aparente;

·        assinatura reconhecida em cartório do técnico, proprietário e confrontantes na planta geral da área.

Para resumir, lidar com aspectos relacionados à retificação de área de imóveis, principalmente muito antigos, pode causar um desgaste no proprietário. Por esta razão, é tão importante contar com a assessoria de profissionais habilitados.

Justamente por isso, a Oliveira & Lemos Assessoria é muito procurada para serviços de regularização, pois conta com uma equipe altamente qualificada.

Portanto, se você está passando por essa situação, aproveite para tirar suas dúvidas com a Oliveira & Lemos. Curta a nossa página no Facebook e Instagram e entre em contato conosco.

Alvará de Funcionamento: qual é a sua importância?

 

Quase todo empreendimento precisa do Alvará de Funcionamento emitido pela prefeitura ou órgão municipal responsável. Sem o documento, o estabelecimento pode ser fechado. Com certeza, isso é prejuízo na certa. Por essa razão, veja mais detalhes sobre o tema.

Primeiramente, é bom lembrar que o Alvará de Funcionamento é exigido em atividades econômicas com circulação de pessoas, carga e descarga de mercadorias, entre outras situações.

Afinal de contas, ele é o documento que permite a atividade econômica de acordo com as normas estabelecidas pelo município. Afinal de contas, sem essa exigência, haveria uma indústria funcionando em pleno bairro residencial ou um arranha-céu comercial ao lado de um aeroporto.

Portanto, aproveite para ver a seguir mais informações de como obter o Alvará de Funcionamento.

 

Documentos necessários: veja papéis e licenças exigidas  

Basicamente, o processo de obtenção do Alvará de Funcionamento é burocrático e envolve a reunião de documentos, como:

• planta do imóvel;
• IPTU pago;
• CPF e RG do responsável pelo negócio;
• Setor, Quadra e Lote (SQL) do imóvel;
• escritura do imóvel;
• contrato de locação (se for o caso).

Portanto, se a atividade econômica for mais simples, basta entrar com o pedido de alvará de funcionamento. Entretanto, há casos mais complexos que exigem outras autorizações para a emissão do alvará, como:

• Corpo de Bombeiros: o local precisa estar com as normas de segurança em dia para assegurar a tranquilidade dos funcionários, clientes e demais frequentadores;
• Licença Ambiental: mais comum para a atividade industrial, agropecuária, turismo e transporte. Pode ser expedida pela prefeitura, estado ou União;
• Licença Sanitária: empresas que atuam com alimentos, produtos de higiene ou medicamentos devem apresentar a Licença Sanitária expedida pela Anvisa;
• Produtos de origem animal: empresas que manipulam produtos de origem animal para consumo humano precisam da licença, que é emitida pelo Ministério da Agricultura;
• Produtos químicos controlados: há uma vasta variedade de produtos químicos controlados, e quem emite a liberação é a Polícia Federal. 

Dispensa: saiba quem está dispensado do Alvará de Funcionamento

Como você viu até aqui, o Alvará de Funcionamento é exigido em praticamente todas as atividades comerciais, industriais, agropecuárias e de prestação de serviços.

Entretanto, algumas atividades dispensam a exigência do documento. É o caso de atividades realizadas em home office e que não tenham circulação de pessoas ou estoque de produtos.

Desde setembro de 2020, o Microempreendedor Individual (MEI) também está dispensado do Alvará de Funcionamento com a consequente vistoria do fiscal. Essa medida integra a Lei de Liberdade Econômica para desburocratizar a atividade do microempreendedor.

Mas é bom lembrar que atividades como o e-commerce, que tem suas transações on-line, também precisam de Alvará de Funcionamento se houver a necessidade de estoque, carga e descarga de mercadoria em local físico.

Portanto, o melhor a se fazer é regularizar a sua atividade fornecendo os documentos exigidos, pois do contrário o estabelecimento pode ser fechado e o proprietário pagar multas administrativas.

Lembrando que a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária providencia todas as etapas da liberação do Alvará de Funcionamento para o seu negócio. O escritório também oferece serviços na emissão da Licença Sanitária junto à Anvisa para que tudo transcorra dentro da lei.

Nesse sentido, aproveite para conhecer melhor nossos serviços e as novidades do segmento de regularização imobiliária acessando a nossa página no Facebook.

Comprei um imóvel usado. E agora, como regularizar?

 

A compra e venda de imóvel usado está aquecida devido à redução na taxa de juros em decorrência da queda na Selic. Além disso, os consumidores estão percebendo que investir em imóveis usados é uma boa opção. No entanto, é preciso checar como está a documentação do imóvel para que o negócio não vire uma dor de cabeça.

Para você ter uma ideia, a venda de imóvel usado cresceu 43,26% na cidade de São Paulo no decorrer de 2019. Foi o que mostrou uma pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) de São Paulo. Sendo assim, com tantas unidades residenciais e comerciais sendo vendidas, é bom tomar cuidado com a documentação.

Afinal de contas, não vale a pena deixar o imóvel irregular apenas para economizar tempo e dinheiro num primeiro momento. Isso porque o seu investimento pode vir por água abaixo com possíveis fiscalizações da prefeitura e do Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Além, é claro, de o imóvel ficar desvalorizado.

Sendo assim, veja a seguir como fazer a regularização do imóvel usado.

 

Principais passos na regularização do imóvel usado

 

Como você deve saber, um imóvel precisa ser regularizado na prefeitura, na Receita Federal e no cartório. Isso porque todos esses órgãos devem aber as alterações do imóvel para poder, finalmente, deixá-lo dentro das normas.

Desse modo, veja na sequência como legalizar o imóvel quando ele já está construído:

 

Escritura

A escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. Ela precisa ser registrada em cartório. Portanto, o primeiro passo é ir a um cartório com os antigos donos do imóvel, mostrar um título de compra e fazer a escritura no seu nome. Entretanto, se os donos não forem localizados e se você morar há mais de 5 anos no imóvel, é possível utilizar uma ação por usucapião. Porém, o processo é um pouco mais complexo e precisa do aval judicial através da ajuda de um advogado. Após transcorrido o processo, você finalmente terá a escritura do imóvel.

 

Habite-se  

O Habite-se é o documento mais importante liberado pela prefeitura do seu município. Ele indica que o imóvel está apto a ser utilizado.

Portanto, você precisa contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer a planta do imóvel. Com esse documento, você se dirige até o setor responsável da prefeitura e pede a regularização.

Um fiscal da prefeitura vai confrontar as informações do projeto e do imóvel construído e, se tudo estiver certo, a prefeitura emitirá o Habite-se. Contudo se esse documento já tiver sido fornecido, o órgão dará apenas o alvará de regularização.

 

CND

Com tudo aprovado na prefeitura, agora é hora de legalizar o seu imóvel usado na Receita Federal. Com os documentos emitidos pela prefeitura em mãos, o comprador vai até a Receita Federal e pede a CND (Certidão Negativa de Débitos) para se certificar de que não há nenhuma pendência quanto ao pagamento das pessoas que trabalharam na obra.

 

Averbação

É muito comum as pessoas fazerem alterações no imóvel ou na titularidade e não comunicarem essa mudança no cartório. Por consequência, o último passo na regularização de imóveis usados é obter a averbação em cartório.

Sendo assim, se o antigo dono fez um puxadinho no imóvel é preciso fazer constar essa alteração.

Finalmente, com a regularização na prefeitura, na Receita Federal e no cartório de Registro de Imóveis, a sua moradia, ponto comercial ou escritório estará com a documentação em dia.

Como você pôde ver, o processo é relativamente simples, mas para que você não perca tempo nem gaste mais que o necessário contrate um profissional ou escritório especializado.

A Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária, com sede em Sorocaba-SP presta serviço em regularização de imóveis com qualidade e agilidade. Entre em contato conosco e peça um orçamento.

Regularização de loteamento: entenda os passos principais

 

Investir em loteamento é uma boa opção no mercado imobiliário. Embora o retorno seja lento, é importante buscar a regularização de loteamento para não ter problemas com compradores e a Justiça. Sendo assim, confira neste artigo os principais passos para a legalização.

Primeiramente, é bom lembrar que o desenvolvimento urbano e o próprio poder de consumo das famílias aquecem o mercado imobiliário e a consequente abertura de novos loteamentos com a possível incorporação.

Contudo, é fundamental estar com a documentação em dia para evitar fiscalizações, indenizações e outras dores de cabeça.

O que é um loteamento?

Inicialmente, vamos lembrar que o loteamento é todo terreno edificável. Segundo a Lei Federal 6.766/1979, “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

Portanto, existem três tipos de loteamento:

- regular: quando toda a regularização de loteamento já foi efetuada, e o local está registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

- irregular: quando já foi dada entrada no processo na prefeitura e nos demais órgãos, mas ainda não se obteve os pareceres;

- clandestino: quando não foi dada entrada na prefeitura ou no cartório.

Nesse sentido, você que deseja investir nesta área deve reunir esforços para que o seu loteamento seja considerado regular e, assim, comercializado.

Como fazer a regularização de loteamento?

Para que os lotes possam ser comercializados, é preciso atender a uma série de requisitos. Entre eles está a previsão de reservar 5% da área para obras públicas e 10% para sistemas viários.

Além disso, cada lote deve possuir área mínima de 125 metros quadrados, com frente mínima de 5 metros. Contudo, quando se trata de loteamento de programas habitacionais, deve-se seguir as orientações do órgão responsável.

Portanto, o loteamento deve ser entregue com obras de infraestrutura básica, como instalação de galerias para escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e ruas com acesso às vias oficiais do município.

Mas o primeiro passo para a regularização de loteamento é procurar o Cartório de Registro de Imóveis. Ele publicará edital na imprensa sobre a intenção do loteamento. Se alguém se julgar prejudicado pode entrar com um pedido de impugnação que será analisado via judicial.

Isso porque o loteamento não pode ser feito nas seguintes situações:

- em terrenos alagadiços e com risco de inundações;

- em lugares com aterramento de materiais nocivos à saúde;

- com declividade de 30% ou mais (com algumas exceções);

- em áreas com condições geológicas desfavoráveis;

- em terrenos de preservação ambiental.

Quais os documentos necessários para a regularização?

O projeto de loteamento deve ser aprovado pelo município. Portanto, veja alguns dos documentos exigidos:

- unificação das áreas contíguas em uma só matrícula;

- prova de baixa no INCRA e Certidão Municipal que comprove a localização em área urbana;

- título de propriedade do imóvel;

- certidões negativas de: tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

- certidões dos cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 anos;

- Certidão Negativa de Débito do INSS (se pessoa jurídica);

- Carta Técnica da Viabilidade dos Serviços Públicos;

- expedição de licença prévia ambiental;

- Memorial descritivo assinado pelo engenheiro responsável, com todas as confrontações e medidas.

Para concluir, a regularização de loteamento é um processo complexo, mas que se torna mais fácil quando se contrata um escritório especializado. Assim, o tempo é otimizado e a garantia de assertividade nos procedimentos é ampliada.

É por isso que a Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária está a seu dispor para agilizar seu loteamento dentro das normas. Entre na nossa fanpage no Facebook e conheça melhor nosso escritório.

Por que eu tenho que regularizar obra junto à Receita Federal?

 

Regularizar obra junto à Receita Federal é um dos passos mais importantes para a legalização do imóvel. Isso porque você precisa da Certidão Negativa de Débito (CND) da Receita Federal para poder averbar o imóvel e, assim, estar com toda a documentação em dia.

Mas o que é preciso para fazer a regularização no órgão federal? Será que eu posso enviar a documentação pela internet, assim como eu procedo com a declaração do Imposto de Renda? Para obter estas respostas, acompanhe a leitura deste artigo.

Passo a passo para regularizar obra junto à Receita Federal

Primeiramente, você deve contratar um profissional responsável na área de engenharia e arquitetura. Ele fará todo o levantamento arquitetônico do imóvel, apontando a medição e as condições da edificação e do imóvel, bem como avaliando a documentação, como a escritura e a matrícula.

Em segundo lugar, o profissional fará o projeto arquitetônico e o projeto legal do imóvel. A partir daí, ele emitirá as responsabilidades técnicas para, finalmente, iniciar o processo de aprovação na prefeitura do seu município.

Com o projeto apresentado e aprovado no departamento responsável na prefeitura, o órgão municipal emitirá o Habite-se, que é um documento que autoriza a ocupação do imóvel.

Você também deve ingressar na Receita Federal e dar entrada no processo através da Diso (Declaração e Informações sobre a Obra). O Fisco exigirá documentos básicos como: alvará, Habite-se ou o projeto aprovado.

Mas também outros documentos necessários, como plantas da obra, notas fiscais e contratos com prestadores de serviço. Se estiver tudo em dia, ocorre a liberação, bem como a emissão da taxa que pode variar conforme a obra. Contudo, se for constatada irregularidade, pode haver uma auditoria na obra.

A documentação necessária varia conforme a obra e poderá ser exigida pela Receita Federal a qualquer tempo. Para mais esclarecimentos, consulte a Instrução Normativa n.º 971, de 13 de novembro de 2009.

Diso poderá ser emitida pela internet

Desde julho de 2014, a Diso pode ser emitida pela internet. A mudança reduziu a quantidade de documentos exigidos e os custos do processo.

Se com o processo em papel, a análise demorava cerca de 60 dias, com a digitalização o tempo caiu para, em média, 5 dias, conforme a situação documental.

Pessoas físicas e jurídicas que precisam regularizar obra junto à Receita Federal podem usar uma sistemática semelhante à utilizada na emissão da declaração do Imposto de Renda, utilizando o site da Receita Federal. Em alguns casos, até mesmo o valor da contribuição poderá ser gerado pela internet.

Basicamente, a regularização pode ser feita de duas formas: com declaração de contabilidade regular ou pela aferição que consiste numa estimativa de custos da mão de obra, metragem, entre outros aspectos.

Com CND, averbação poderá ser feita

Após passar por todo o processo de regularização do imóvel na prefeitura e na Receita Federal, é emitida a CND, que como você viu é a Certidão Negativa de Débito.

Com ela será possível fazer a averbação, que é o ato no qual o Cartório de Registro de Imóveis registra a edificação concluída na matrícula. Além disso, também são solicitados documentos como o pagamento da taxa do INSS (que ocorre na própria Receita Federal).

Para concluir, é imprescindível realizar todos os procedimentos de regularizar obra junto à Receita Federal para que o imóvel fique legalizado, não criando problemas numa possível venda ou inventário.

Mas para acompanhar todo esse processo é muito importante contar com uma assessoria especializada em regularização de imóveis. É o caso da Oliveira & Lemos Assessoria Imobiliária. Conheça melhor os serviços seguindo a página no Facebook e entrando em contato com o escritório para pedir um orçamento.